Wann sind Angebote hinreichend bestimmt und vergleichbar?

LG München I, Urteil vom 03.07.2025; 36 S 1486/24 WEG

Sachverhalt

In einer Münchner Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen die Eigentümer im Juni 2022 die umfassende Renovierung der Treppenhäuser. Geplant war insbesondere die Erneuerung der Teppichböden auf den Treppen sowie Maler- und Lackierarbeiten an Wänden und Holzbauteilen. Grundlage der Entscheidung waren mehrere eingeholte Angebote. Die Gemeinschaft entschied sich mehrheitlich für ein Angebot zur Teppicherneuerung, das eine Ausführung ohne Trittstufenkantenprofile vorsah. Stattdessen sollten die Betonkanten gebrochen und der Teppich über die Stufenkanten geführt werden. Für die Malerarbeiten wurde festgelegt, dass die Ausführung „im Farbton wie Bestand“ erfolgen sollte.
Zusätzlich beschlossen die Eigentümer, für unvorhersehbare Arbeiten im Zusammenhang mit der Maßnahme ein Budget von maximal 10.000 Euro bereitzustellen. Die Finanzierung sollte über eine bereits erhobene Sonderumlage sowie vorhandene Rücklagen erfolgen. Darüber hinaus erhielt die Hausverwaltung für den mit der Durchführung der Baumaßnahme verbundenen Mehraufwand eine zusätzliche Vergütung in Höhe von fünf Prozent der Bruttobaukosten. Schließlich wurde einem Sondereigentümer genehmigt, im Eingangs- und Außenbereich Hinweisschilder für eine Kindertagespflege anzubringen, orientiert an bereits vorhandenen Firmenschildern.
Eine Eigentümerin focht diese Beschlüsse an. Sie hielt sie unter anderem für unbestimmt, da weder der genaue Leistungsumfang noch technische Details ausreichend festgelegt worden seien. Außerdem seien die eingeholten Angebote nicht vergleichbar gewesen, weil sie unterschiedliche technische Lösungen enthielten. Auch die Abstimmung sei fehlerhaft verlaufen, da nur ein Angebot zur Abstimmung gestellt worden sei. Kritisch sah sie zudem die Beauftragung einer Unternehmergesellschaft mit geringem Stammkapital sowie die erneute Beauftragung eines Unternehmens, das in der Vergangenheit mangelhafte Arbeiten ausgeführt habe. Die Zusatzvergütung für die Verwaltung hielt sie für überhöht und nicht ausreichend begründet. Schließlich rügte sie auch die Genehmigung der Schilder, da die Nutzung der Einheit als Kindertagespflege aus ihrer Sicht unzulässig sei.
Nachdem das Amtsgericht München die Klage abgewiesen hatte, verfolgte die Eigentümerin ihr Begehren in der Berufung weiter.

Entscheidung

Das Landgericht München I bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts und wies die Berufung zurück. Die streitgegenständlichen Beschlüsse entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung. Maßgeblich sei, dass ein Beschluss hinreichend bestimmt ist, wenn er erkennen lässt, durch wen welche konkreten Arbeiten zu welchem Preis ausgeführt werden sollen. Technische Detailregelungen seien hierfür nicht erforderlich. Auch die Formulierung „Farbton wie Bestand“ genüge den Bestimmtheitsanforderungen, da sie den bisherigen Zustand eindeutig festlege.
Die Eigentümer hätten über eine ausreichende Entscheidungsgrundlage verfügt. Bei größeren Maßnahmen seien zwar regelmäßig drei Angebote einzuholen, diese müssten jedoch nicht vollständig identisch sein oder auf einem einheitlichen Leistungsverzeichnis beruhen. Es reiche aus, wenn sie eine wirtschaftliche und technische Vergleichbarkeit ermöglichen. Dass unterschiedliche Ausführungsvarianten angeboten wurden, stehe der Vergleichbarkeit nicht entgegen.
Auch die Durchführung der Abstimmung sei rechtlich nicht zu beanstanden gewesen. Da eines der Angebote bereits die absolute Mehrheit erreicht habe, habe die Abstimmung nicht zwingend über alle weiteren Angebote fortgeführt werden müssen. Die Auswahl der beauftragten Unternehmen liege grundsätzlich im Ermessen der Eigentümer. Weder die Rechtsform einer Unternehmergesellschaft noch frühere mangelhafte Leistungen stünden einer erneuten Beauftragung per se entgegen.
Das zusätzliche Budget für unvorhersehbare Arbeiten sei zulässig, da Höhe und Zweck ausreichend bestimmt gewesen seien. Ebenso sei die zusätzliche Vergütung für die Verwaltung rechtmäßig. Die Vorbereitung, Durchführung und Überwachung größerer Baumaßnahmen gehöre nicht zum gewöhnlichen Verwaltungsalltag und könne gesondert vergütet werden. Eine Vergütung in Höhe von fünf Prozent der Baukosten bewege sich im üblichen Rahmen. Schließlich sei auch die Genehmigung der Schilder ordnungsgemäß erfolgt. Sie stelle lediglich eine bauliche Veränderung dar und treffe keine Aussage über die rechtliche Zulässigkeit der Nutzung der betreffenden Einheit.

Praxishinweis

Für die Praxis ergeben sich folgende Leitlinien:

Beschlüsse müssen klar regeln, wer was zu welchem Preis ausführt – technische Details sind nicht zwingend erforderlich
Drei Angebote sollten eingeholt werden, müssen aber nicht identisch aufgebaut sein
Unterschiedliche technische Lösungen schließen die Vergleichbarkeit nicht aus
Eine Abstimmung kann beendet werden, wenn ein Angebot bereits die absolute Mehrheit erreicht
Zusatzbudgets für unvorhersehbare Arbeiten sind zulässig, wenn Höhe und Zweck festgelegt sind
Sondervergütungen für Verwalter bei größeren Maßnahmen sind üblich (ca. 3–6 % der Baukosten)
Die Auswahl eines Unternehmens liegt im Ermessen der Eigentümer – auch bei früheren Mängeln

Fazit

Das Urteil unterstreicht, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Planung und Umsetzung größerer Instandsetzungsmaßnahmen über einen weiten Entscheidungsspielraum verfügen. Beschlüsse müssen praktikabel und nachvollziehbar sein, ohne in technische Detailtiefe gehen zu müssen. Angebote müssen nicht identisch sein, solange sie eine fundierte Entscheidungsgrundlage bieten. Auch organisatorische Fragen wie Abstimmungsabläufe oder die Auswahl von Unternehmen werden von den Gerichten grundsätzlich respektiert, solange die Gemeinschaft auf einer ausreichenden Informationsbasis entscheidet. Gleichzeitig bestätigt die Entscheidung, dass größere Bauprojekte regelmäßig einen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursachen, der gesondert vergütet werden darf. Insgesamt stärkt das Urteil eine wirtschaftliche und handlungsfähige Praxis bei der Umsetzung von Erhaltungsmaßnahmen in der WEG.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Urlaub außerhalb der Ferien: Versammlung darf stattfinden!
AG München, Urteil vom 21.07.2025; 1291 C 22058/24 WEG

Zwar hat eine Hausverwaltung den Termin für die Abhaltung der Versammlung bei einer kleinen Eigentümergemeinschaft anders als bei einer großen Anlage grundsätzlich so zu legen hat, dass jeder Wohnungseigentümer, der dies wünscht, auch tatsächlich an der Versammlung teilnehmen kann. Es sind aber auch die organisatorischen Belange einer professionellen Hausverwaltung zu berücksichtigen. Auf den unstornierbaren Urlaub eines Eigentümers außerhalb der Ferienzeiten muss deshalb nicht zwingend Rücksicht genommen werden.

Erwerb einer Schrottteileigentumseinheit durch die WEG?
LG Bamberg, Urteil vom 13.06.2025; 41 S 16/24 WEG

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Beschlusskompetenz für den Erwerb einer Teileigentumseinheit.
Für die Ordnungsgemäßheit des Erwerbs von Immobilieneigentum ist ein strenger Maßstab anzulegen. Der Erwerb von Immobilieneigentum – auch und gerade in der eigenen Anlage – entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ganz gewichtige, über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichende Gemeinschaftsinteressen für den Erwerb sprechen.
Soweit eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Sanierungskosten in erheblicher Höhe nicht konkret droht, liegen derartige gewichtigen Gründe selbst dann nicht vor, wenn der Kaufpreis nur symbolisch 1 Euro beträgt.

Bescheinigung haushaltsnaher Dienstleistungen durch den Verwalter?
LG Aurich, Urteil vom 07.10.2025; 1 S 75/25

Die Bescheinigung haushaltsnaher Dienstleistungen liegt im Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht im Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Diejenigen Wohnungseigentümer, die eine solche Bescheinigung benötigten, können sich selbst an die Verwaltung wenden und die Bescheinigung gegen Zahlung einer Mehrvergütung anfordern oder die haushaltsnahen Dienstleistungen durch Kopie entsprechender Ausgabenbelege nachweisen.
Das Gericht hat im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage in das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer nur insoweit einzugreifen, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist.

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