Eine Vorkenntnis des Maklerkunden muss bei Erbringung der Maklerleistung mitgeteilt werden

Für die Annahme eines Angebots auf Abschluss eines Maklervertrages reicht es aus, wenn der Annehmende vor oder nach Abgabe seiner Erklärung in der Form des § 656a BGB Maklerdienste entgegennimmt und dabei aufgrund eines ausdrücklichen und unmissverständlichen Provisionsverlangens weiß oder wissen muss, dass der Makler von ihm beim Abschluss des Kaufvertrages eine Vergütung verlangen wird.
Wird aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Maklertätigkeit und Kaufvertragsabschluss auf die Kausalität der Vermittlungstätigkeit geschlossen, bleibt dem Käufer der Hinweis auf Vorkenntnis grundsätzlich möglich. Die Geltendmachung der Vorkenntnis ist ihm jedoch zu versagen, wenn er der Provisionsforderung des Maklers nicht umgehend – unter Hinweis auf die Vorkenntnis – entgegentritt.

OLG Zweibrücken, Urteil vom 26.09.2023; 8 U 138/22

Sachverhalt

Die klagende Maklerin erhält den Maklervertrag vom Verkäufer und vereinbart mit ihm, dass der Verkäufer 2 % des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer zahlt und der – zu diesem Zeitpunkt unbekannte – Käufer ebenfalls 2% zzgl. Mehrwertsteuer zu zahlen hat. Der Verkäufer veräußert das Objekt. In § 9 des Kaufvertrages heißt es: „Die Beteiligten bestätigen, dass dieser Vertrag durch die Vermittlung der Maklerfirma M GmbH zustande gekommen ist.“
Der beklagte Käufer wusste, dass die Maklerin eine Käuferprovision verlangte und hatte der Klägerin mitgeteilt, dass alles mit seiner Ehefrau besprochen werden möge. Am 25.07.2022 hatte die Klägerin auf ihre Provisionsforderung hingewiesen. Die Ehefrau antwortete per E-Mail gegenüber der Klägerin folgendes: „Da Sie in Ihrer letzten Mail nochmal darauf hingewiesen haben, selbstverständlich ist uns die von uns zu leistende Maklerprovision an Sie bekannt.“ Der Beklagte wendet gegenüber dem Provisionsanspruch ein, dass ein Maklervertrag nicht zustande gekommen sei und ihm im Übrigen das Objekt schon bekannt gewesen sei, bevor die Klägerin den Nachweis erbracht habe.

Entscheidung

Das Landgericht weist die Klage des Maklers ab. Das OLG Zweibrücken hebt das erstinstanzliche Urteil auf und gibt der Provisionsklage im Wesentlichen statt. Durch die Ehefrau des Beklagten, die als dessen Stellvertreterin gehandelt habe, sei ein formwirksamer Vertrag gemäß § 656a BGB zustande gekommen. Die jeweils per E-Mail übersandten Erklärungen der Klägerin und der Ehefrau des Beklagten genügen nach Auffassung des OLG den Anforderungen an die Textform gemäß § 126b BGB. Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass der Beklagte der Klägerin telefonisch gegenüber erklärt habe, man möge hinsichtlich der Abwicklung des Immobiliengeschäftes „alles mit seiner Frau besprechen“. Die Ehefrau des Beklagten sei mithin die (Haupt)-Ansprechpartnerin der Klägerin gewesen. Sie ist dabei nicht nur für sich selbst, sondern auch für ihren beklagten Ehemann aufgetreten. Dem Provisionsanspruch der Klägerin steht nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen, dass der Makler seine Leistungen bereits vor dem 25./26.07.2022 erbracht habe, da ein Maklervertrag auch noch nach erfolgter Maklerleistung abgeschlossen werden kann. Der Beklagte kann sich nach Auffassung des Gerichts auch nicht auf Vorkenntnis berufen.
Der Beklagte hat auf die behauptete Vorkenntnis nicht hingewiesen, sondern noch im Kaufvertrag erklärt, dass der Vertrag durch die Vermittlung der Klägerin zustande gekommen sei. Eine Berufung auf die Vorkenntnis ist dem Käufer aber verwehrt, wenn er nicht sogleich bei Kontaktaufnahme mit dem Makler auf die Vorkenntnis hinweist und etwaigen Provisionsforderungen unter Hinweis auf die Vorkenntnis widerspricht.

Fazit

Zunehmend wird in Provisionsstreitigkeiten gerügt, dass der Maklervertrag bei Verkauf von Eigentumswohnungen und Einfamilien-Häusern nicht in der erforderlichen Textform zustande gekommen sei. Es ist deshalb für den Makler von vorrangiger Bedeutung, sicherzustellen, dass die Textform eingehalten wird. Dies sollte in jedem Fall vor Erbringung der Maklerleistungen erfolgen. Sind die Maklerleistungen erst einmal erbracht, ist die Bereitschaft des Maklerkunden, die Formvorschriften einzuhalten, häufig in Frage gestellt.
Der Maklerkunde ist bei Vorkenntnis gehalten, diese umgehend bei Erbringung des Nachweises durch den Makler geltend zu machen.