Quotenabgeltungsklausel bei Schönheitsreparaturvereinbarungen

Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam.  Die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel (Vornahmeklausel).

BGH, Beschluss vom 30.01.2024; VIII ZB 43/23

Sachverhalt

Die klagende Mieterin und die beklagte Vermieterin schließen 2008 einen Mietvertrag über eine Wohnung ab. Im Formularmietvertrag ist die Verpflichtung der Mieterin zur Vornahme von Schönheitsreparaturen geregelt. Des Weiteren enthält der Mietvertrag eine sog. Quotenabgeltungsklausel. Diese verpflichtet die Mieterin, bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses anteilig für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen. Die Mieterin verlangt von der Vermieterin klageweise einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hierzu führt sie an, die Schönheitsreparaturklausel (sog. Vornahmeklausel) sei wegen der im Mietvertrag enthaltenen formularvertraglichen und damit unwirksamen Quotenabgeltungsklausel insgesamt unwirksam und die Vermieterin daher weiterhin zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Entscheidung

Der BGH teilt die Auffassung der Mieterin nicht! So könne die Übernahmeverpflichtung des Mieters von Schönheitsreparaturen grundsätzlich Bestandteil von AGB werden, solange gewährleistet bleibe, dass der Mieter nur zu den auf seine Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet ist. Die Beweislast für eine zum Zeitpunkt des Einzugs bereits renovierungsbedürftige Wohnung trage dabei der Mieter. Eine formularvertragliche Quotenabgeltungsklausel sei hingegen unwirksam. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unangemessen, da zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses eine Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung bei Vertragsende aufgrund mehrerer hypothetischer Betrachtungen nicht möglich sei. Die Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel führe jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur-Vornahmeklausel im Mietvertrag. Die isoliert zu betrachtende Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei daher wirksam auf die Mieterin übergegangen. Ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses für vermeintlich fällige Schönheitsreparaturen durch den Vermieter bestehe folglich nicht.

Fazit

Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel kann nicht wirksamer Mietvertragsbestandteil werden. Anders sieht dies der BGH jedoch für eine individualvertragliche Quotenabgeltungsklausel. Eine solche zwischen den Parteien individuell ausgehandelte Vereinbarung kann gemäß BGH wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden, sofern kein Verstoß gegen die §§ 134, 138 BGB vorliegt (BGH, Urteil vom 06.03.2024; VIII ZR 79/22).