Ordentliche Kündigung bei Nichteinhaltung der Schriftform

Ein formunwirksamer Gewerbemietvertrag gilt für unbestimmte Zeit geschlossen und kann ordentlich gekündigt werden.

OLG Celle, Beschluss vom 30.06.2023; 2 U 27/23

Sachverhalt

Im Jahr 2015 schließen der klagende Vermieter und die beklagte GbR einen Mietvertrag über Praxisräume mit einer Laufzeit bis Juli 2021 inklusive Verlängerungsoption ab. Im Mai 2020 einigen sich die Parteien zunächst mündlich über die Ausübung der Verlängerungsoption. Wegen eines Streits erklärt der Kläger im April 2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Daraufhin übersendet die Beklagte eine von deren Gesellschaftern ohne Datumangabe unterzeichnete Nachtragsvereinbarung über die Ausübung der Verlängerungsoption. In seiner Räumungsklage beruft sich der Kläger darauf, dass der Mietvertrag in Form der Nachtragsvereinbarung zunächst nur mündlich und somit nicht formwirksam geschlossen worden sei. Die Beklagte widerspricht dem und erklärt, ihre Gesellschafter hätten bereits vor Eingang der Kündigung die Nachtragsvereinbarung unterzeichnet und damit den Formmangel geheilt. In I. Instanz wird der Räumungsklage stattgegeben.

Entscheidung

Die Berufung der Beklagten vor dem Oberlandesgericht Celle bleibt ebenfalls erfolglos. Das Formerfordernis des § 550 BGB sei nicht erfüllt. Hiernach muss ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von über einem Jahr schriftlich geschlossen werden, sonst gilt er für unbestimmte Zeit und kann ordentlich gekündigt werden. Vorliegend hätte die zunächst nur mündlich geschlossene Nachtragsvereinbarung zwar durch eine nachträglich unterschriebene Urkunde geheilt werden können, allerdings trete diese Heilung nur für die Zukunft und nicht rückwirkend ein. Dies ergebe sich aus einem Erst-Recht-Schluss bezogen auf die Regelung des § 311b Abs. 1 S. 2 BGB. Die Beklagte habe aufgrund der fehlenden Datumsangabe nicht beweisen können, dass die Schriftform rechtzeitig vor Ausspruch der Kündigung durch Unterzeichnung der schriftlichen Nachtragsvereinbarung nachgeholt wurde. Die ordentliche Kündigung des auf unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrags sei somit wirksam erfolgt.

Fazit

Die Entscheidung zeigt wie wichtig das Schriftformerfordernis des § 550 BGB in der Praxis ist. Ein formunwirksamer Mietvertrag (auch einer, der den ursprünglichen Mietvertrag ändert) ist ordentlich kündbar und eine etwaig vereinbarte Mietlaufzeit somit aufgehoben. Ein solcher Formmangel kann zwar nachträglich beseitigt werden, aber nur bis zum Zeitpunkt der Kündigung. Um im Streitfall die zeitliche Abfolge rekonstruieren zu können, sollten Verträge daher stets mit Datumsangabe unterzeichnet werden.