Makler können Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbaren

Bei einer im Nachhinein zwischen Makler und Kunden geschlossenen Reservierungsvereinbarung, die in unmittelbarer Verbindung zum Maklervertrag steht, handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung. Eine derartige Nebenabrede zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Anbieten einer Immobilie stellt eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Gebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist.

BGH, Urteil vom 20.04.2023; I ZR 113/22

Sachverhalt

Die Kläger schlossen Anfang August 2019 mit der beklagten Immobilienmaklerin einen Maklervertrag. Anfang September 2020 schlossen sie sodann noch einen Reservierungsvertrag über ein Einfamilienhaus. Mit der Reservierungsgebühr in Höhe von 1 % des Kaufpreises honoriere der Kaufinteressent die Verpflichtung des Maklers, während der einmonatigen Reservierungszeit die Immobile ausschließlich für den Kaufinteressenten anzubieten. Komme ein Kaufvertrag nicht zustande, so sei die Reservierungsgebühr nicht zurück zu erstatten. Die Kläger überwiesen die Reservierungsgebühr und bemühten sich in der Folgezeit um eine Finanzierung des Grundstückskaufs. Jedoch erfolglos, sodass sie der Maklerin mitteilten, vom Grundstückskauf Abstand nehmen zu wollen. Eine Rückzahlung der Reservierungsgebühr lehnte die Beklagte ab. Die erst- und zweitinstanzliche Klage auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr blieb ohne Erfolg. Das Berufungsgericht führt aus, bei der Reservierungsabrede handele es sich um eine vom Maklervertrag unabhängige Vereinbarung mit eigenen Hauptleistungspflichten und nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), weshalb die Unwirksamkeit der Vereinbarung wegen einer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessenen Benachteiligung nicht in Frage käme. Hiergegen legen die Kläger Revision ein.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof gibt den Klägern letztinstanzlich Recht und verurteilt die beklagte Maklerin zur Rückzahlung der ohne Rechtsgrund geleisteten Reservierungsgebühr aus § 812 Abs. 1 S. 1 Fall 1 BGB. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei die Reservierungsvereinbarung im Verhältnis zum Maklervertrag lediglich eine unselbständige Nebenabrede, die unter die AGB-rechtliche Inhaltskontrolle falle. Für eine bloß ergänzende Regelung spräche vorwiegend, dass eine Reservierung ohne einen gleichfalls geschlossenen Maklervertrag nicht sinnvoll möglich wäre, was die Reservierung als typische Nebenpflicht kennzeichne. Dies würde zudem durch die Bezeichnung der Parteien im Reservierungsvertrag als „Makler“ und „Kaufinteressent“ sowie dem Umstand, dass die Reservierungsgebühr auf die Maklerprovision angerechnet werden soll, bekräftigt. Der zeitliche Abstand von 13 Monaten zwischen Maklervertrag und Reservierungsabrede sei indes unbeachtlich. Auch käme es nicht darauf an, ob es der freien Entscheidung des Maklerkunden unterlag, sich für oder gegen den Abschluss einer Reservierung zu entscheiden. Gemäß § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Der BGH sieht in der Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr und dem Ausschluss der Rückzahlung bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags eine Benachteiligung von einigem Gewicht. Demgegenüber stünde keine nennenswerte Gegenleistung der Maklerin. Der Verkäufer könne während der Reservierungszeit seine Verkaufsabsichten auch weiterhin aufgeben oder die Immobilie ohne Zutun der Maklerin an Dritte verkaufen. Zudem käme die Regelung einer erfolgsunabhängigen (Teil-)Provision gleich, die in AGB gleichfalls dem Leitbild des § 307 BGB widerspräche. Eine unangemessene Benachteiligung sei somit anzunehmen, was die Unwirksamkeit des gesamten Reservierungsvertrags zur Folge hat.

Fazit

Die faktische Bezeichnung als eigenständiger Vertrag oder ein zeitliches Auseinanderklaffen von Makler- und Reservierungsvereinbarung lassen allein nicht darauf schließen, dass eine Regelung nicht unter die strenge AGB-rechtliche Inhaltskontrolle fällt. Für eine wirksame Reservierungsklausel im Maklervertrag sollte darauf geachtet werden, dass die Interessen beider Vertragsparteien gewahrt bleiben. Eine Klausel, die die Rückzahlung komplett ausschließt, ohne dass der Maker über seine ohnehin geschuldete Maklerleistung hinaus nennenswerte Leistungen verspricht, wird regelmäßig an den Voraussetzungen des § 307 BGB scheitern.