Was ändert sich zum 1.1.2009 in der HeizkostenVO? Die HeizkostenVO ändert sich ab 1.1.2009. Wichtigste Neuerung: Der Vermieter darf nicht mehr wählen, ob er die Heizkosten „50 : 50“ also zu 50 % nach Verbrauch und zu 50 % nach Wohnfläche o.ä., oder z.B. „70 : 30“ umlegt. Die neue VO schreibt für den Regelfall zwingend ein Verhältnis von 70 : 30 vor!

Überleitungsrecht

Für alle Abrechnungsperioden, die am 1.1.2009 oder später beginnen,
gelten schon die neuen Regelungen.

Künftig wird 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche verteilt! Diese Quote hat
sich als angemessen für „normale“ Objekte herausgestellt. Deshalb sind neue Mietverträge
mit einem Verteilerschlüssel von 70 : 30 (verbrauchsabhängige zu nicht
verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung) abzuschließen. Ausnahmen gelten für folgende
Objekttypen:

1. Baujahre ab 1995 (diese Neubauten sind generell deutlich besser gedämmt. Deshalb wirkt
   sich sparsamer Verbrauch dort weniger aus.);
2. Baujahre vor 1995 mit neubauähnlicher Wärmedämmung (entsprechend 3.
   WärmeschutzVO);
3. Fernheizung (wegen der Leitungsverluste);
4. „Über-Putz-“Leitungen ohne Dämmung (ebenfalls wegen der Leitungsverluste).
   Bei den Ausnahmeobjekten bleibt es weiterhin im Ermessen des Vermieters, welchen Verteiler
   er wählt. Eine Unterschreitung des verbrauchsabhängigen Regelanteils von 70 : 30 % auf bis
   zu 50 : 50 % ist dann weiterhin zulässig und ggf. sogar zu empfehlen.

Altverträge mit vereinbarter oder praktizierter Quote von 50 : 50! Auch bei diesen
Objekten muss der Vermieter den Verteilerschlüssel auf 70 : 30 umstellen, wenn nicht eine
der genannten Ausnahmen vorliegt! Es ist mindestens zweckmäßig, nach Ansicht einiger
Juristen sogar auch erforderlich, die Mieter rechtzeitig zu informieren. Grund: Die Mieter
sollen wissen, dass sich sparsames Heizen künftig (noch) mehr lohnt. Die alten Mietverträge
selbst müssen nicht geändert werden, da die neuen Regelungen der HeizkV die
entgegenstehenden Regelungen in den Altverträgen verdrängen.

Sollfrist für Mitteilungen über die Meßergebnisse

Die Vermieter sollen die Ableseergebnisse dem Mieter innerhalb eines Monats mitteilen (ausreichend: Ablese- Quittierung bei Verdunstungsgeräten). Eine Ausnahme gilt, wenn der Mieter die Informationen
selbst am Gerät abrufen kann. Die Zukunft liegt also bei den Selbstablesegeräten!

Wärmezähler-Pflicht bei verbundenen Anlagen

Der Vermieter kann nicht mehr
zwischen Messung und Berechnung (= Anwendung der vorgegebenen Formel) wählen. Die
Messung hat Vorrang außer bei unzumutbaren Einbaukosten (Vorsicht! Nicht unzumutbar ist
eine Umrüstung, die sich durch langfristige Einsparmöglichkeiten amortisiert!). Für die
Umstellung ist eine Frist von 5 Jahren vorgesehen (bis 31.12.2013).

Was passiert bei versäumter Umstellung auf 70 : 30 oder fehlenden Wärmezählern?

Wie immer droht bei Fehlern das 15%ige Kürzungsrecht! Die bisherige Rechtsanwendung bei
ähnlichen Abrechnungsmängeln spricht dafür, dass Mieter in Zukunft auch bei Missachtung
des zwingenden 70 : 30-Verteilerschlüssels und bei Fehlen von Wärmezählern (hier nur
Warmwasserkosten) kürzen dürfen.

Kosten der Verbrauchsanalyse werden umlegbar

Künftig sind auch die Kosten einer
Verbrauchanalyse als Betriebskosten umlegbar! Das soll die Vermieter ermuntern, die
objektspezifischen Defizite der Wärmedämmung in den Griff zu bekommen

Zum Schluss einige Besonderheiten:
• Bei der Warmwasserversorgung ist der solar erzeugte Teil bei den Kosten nicht zu
berücksichtigen!
• Nicht zugelassene Messgeräte, die bisher noch von einer inzwischen betagten
Übergangsregelung profitiert haben, sind bis Ende 2013 auszutauschen!
• Für Passivhäuser gilt die HeizkVO nicht!