Vergabe von großen Reparaturaufträgen: Dürfen WEG-Verwalter und Verwaltungsbeirat selbst entscheiden?

LG München, Beschluss vom 28.06.2007; 1 T 2063/07

Der Fall

In einer Münchener Wohnungseigentumsanlage mit rd. 200 Wohnungen sind die vorhandenen Holzdoppelfenster wegen Witterungseinflüssen sanierungsbedürftig. In einer Eigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer den Austausch aller Holzfenster zugunsten von Kunststofffenstern. Als „Kostenvolumen“ werden „ca. 1,92 Mio. €“ angegeben. Der Auftrag soll vom Verwalter in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat „an den
geeignetsten Anbieter“ vergeben werden. Diesen Beschluss fechten mehrere Wohnungseigentümer an.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht erklärt den Beschluss für ungültig, weil er „ordnungsgemäßer Verwaltung“ widerspricht. Das Gericht bemängelt zunächst, dass im Vorfeld keine Kostenvoranschläge eingeholt wurden. Bei Maßnahmen dieser Größenordnung ist die Einholung verschiedener Alternativ- oder Konkurrenzangebote unerlässlich. Bloße Kostenschätzungen genügen nicht. Desweiteren wurde zu weitgehend auf Verwalter und Verwaltungsbeirat delegiert. Denn der Verwalter darf nicht allein entscheiden, wer der „geeignetste Anbieter“ ist. Dieses Auswahlermessen muss die Gemeinschaft selbst ausüben, zumal sie nicht das kostengünstigste Angebot wählen muss. Eine so weitgehende Ermächtigung zur Auftragsvergabe widerspricht nach Ansicht des LG München ordnungsgemäßer Verwaltung.

Praxishinweis WEG-Reform

Die Entscheidung betrifft zwar noch das Vor-Reform-Recht. An der maßgeblichen Rechtslage hat die WEG-Reform jedoch nichts geändert.

Praxishinweis „zweistufige Entscheidung“:

Will man die Gunst der Stunde nutzen und in einer Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Sanierung herbeiführen, so empfiehlt es sich, zunächst einen Grundlagenbeschluss – etwa über die Art der Sanierung – zu fassen.
Später können dann Ausführungsbeschlüsse – wie z.B. die Handwerkerauswahl – beschlossen werden. Dieses Vorgehen ist gerichtsfest.