Exzessives Rauchen: Macht sich der Mieter schadensersatzpflichtig?

(BGH, U. v. 5.3.2008 – VIII ZR 37/07)

Der Fall

Am Ende der nur zweijährigen Mietzeit stellt der Vermieter fest, dass die Wohnung
durch starkes Rauchen renovierungsbedürftig geworden ist. Der Tabakrauch hat sich in
Decken, Tapeten und Türen „eingefressen“. Der Vermieter lässt renovieren und verlangt
anschließend Kostenerstattung vom Mieter. Der Mietvertrag enthält eine
Schönheitsreparaturklausel mit „starren“ Fristen, ist also unwirksam.

Rechtlicher Hintergrund

Vor zwei Jahren entschied der BGH, dass der Mieter in seiner
Wohnung rauchen darf. Der Vermieter kann das nicht verhindern und muss auch
Nikotinablagerungen hinnehmen. Der BGH ließ damals ausdrücklich offen, ob etwas anderes
gilt, wenn „exzessives“ Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit zu erheblichem
Renovierungsbedarf führt.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Mieter Recht! Der Vermieter kann die
Renovierungskosten nicht vom Mieter ersetzt verlangen. Die „normale“ Schönheitsreparaturklausel
hilft ihm nicht, weil sie wegen der „starren“ Fristen unwirksam ist. Aber auch der
Hinweis auf das extrem starke Rauchen würde das Ergebnis nur dann ändern, wenn das
Starkrauchen ein Vertragsverstoß wäre. So ist es aber nicht. Die Grenze zum Unzumutbaren
ist erst dann überschritten, wenn durch das Rauchen der Zustand der Wohnung dermaßen
verschlechtert wird, dass nicht nur die Wohnungsdekoration – also: Anstriche und Tapeten –
sondern die Bausubstanz des Gebäudes angegriffen ist. Erst dann müsste der Mieter also die
Kosten der Instandsetzung übernehmen. Für eine solche Substanzschädigung fehlten im
konkreten Fall die Ansatzpunkte: Die vom Vermieter veranlassten Arbeiten
(Streichen/Lackieren/Neutapezieren) waren typische Dekorationsarbeiten und hatten mit
Instandsetzung nichts zu tun.

Praxishinweis

Wenn die Schönheitsreparaturen nicht (wirksam) auf den Mieter übertragen
sind, wird dieser regelmäßig auch nicht für die Folgen seines starken Rauchens einstehen
müssen. Der BGH deutet aber an, dass vertragliche Rauchverbote – wirksam sein könnten.

Dann wäre das Rauchen in der Wohnung vertragswidrig und würde zu einer anderen
rechtlichen Bewertung führen.