Heizkostenabrechnung: Wie ist abzurechnen, wenn die verbrauchsabhängige Abrechnung unmöglich ist?

(BGH, U. v. 31.10.2007 – VIII ZR 261/06)

Sachverhalt

Laut Mietvertrag sind die Kosten für Heizung und Warmwasser zu 70% nach Verbrauch
und zu 30% nach Wohnfläche zu verteilen. Das ist aber nicht nicht möglich, weil
keine Messgeräte vorhanden sind. Deshalb verteilt der Vermieter die ermittelten
Wärmekosten ausschließlich nach Wohnfläche und kürzt den auf den Mieter
entfallenden Betrag um 15%. Der Mieter verweigert die Zahlung.

Rechtlicher Hintergrund

Nach § 6 und § 7 HeizkV muss der Gebäudeeigentümer die Wärmekosten „nach Verbrauch“
auf die Mieter umlegen.

Was sagt das Gericht?

Der Mieter muss die Wärmekosten zahlen. Zwar hätte der Vermieter nach HeizkV und
Vertrag nach Verbrauch abrechnen müssen. Eine solche Abrechnung scheitert jedoch
wegen der fehlenden Messgeräte. In diesem Fall ist „nach Wohnfläche“ abzurechnen.
Dabei bleibt es auch dann, wenn der Vermieter es schuldhaft versäumt hat, die
Wohnungen mit Messgeräten zu versehen. Der Mieter hat dann das Recht, eine Kürzung
nach § 12 HeizkV von 15% zu fordern. Vorliegend hatte der Vermieter die Kürzung bereits von
selbst vorgenommen.

Praxishinweis

Die Entscheidung ist für den Vermieter sehr praktikabel. Der BGH gibt jedoch
auch den Hinweis, dass der Mieter Schadensersatz gelten machen kann,
• wenn der Vermieter es unterlässt, funktionierenden Messgeräte einbauen zu lassen und
• wenn der Mieter durch die Abrechnung nach Wohnfläche einen Schaden erleidet.

Das wäre allerdings nur dann der Fall, wenn der Mieter beweisen kann, dass für ihn eine
Abrechnung beispielsweise 70% nach Verbrauch und zu 30% nach Wohnfläche günstiger
gewesen wäre. Das wird ihm kaum jemals gelingen. Ausnahmen sind denkbar, wenn der
Mieter während der gesamten Heizperiode nicht in seiner Wohnung war, etwa wegen
Krankheit, Versetzung oder ausgedehntem Winterurlaub.

Rechnet der Vermieter nach Wohnfläche ab, muss er nicht von selbst einen Abzug von 15%
vornehmen. Er kann auch abwarten, ob der Mieter von seinem Kürzungsrecht Gebrauch
machen möchte. Ein Verwalter, der verpflichtet ist, die Vermögensinteressen des Eigentümers
wahrzunehmen, sollte nur dann freiwillig kürzen, wenn der Eigentümer vorher zugestimmt
hat.