Umsatzmiete: Muss der Mieter zum Nachweis seines Umsatzes eine betriebswirtschaftliche Auswertung vorlegen?

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.06.2007; 3 U 181/06

Sachverhalt

In einem Pachtvertrag über eine Sportanlage wird eine Umsatzpacht vereinbart. Sie beträgt zwischen 7 % und 10 % (abhängig vom Kalendermonat) des monatlichen Nettoumsatzes. Zur Ermittlung des Nettoumsatzes muss die Pächterin monatlich ihre „bereinigten Nettoumsätze anhand ihrer BWA, bestätigt durch einen Buchprüfer oder Steuerberater“ mitteilen. Nach einem Wechsel des Verpächters streiten sich die Parteien darüber, ob es genügt, dass die Pächterin – wie bisher – lediglich Erklärungen ihres Steuerbüros über den jeweiligen Nettoumsatz vorlegt.

Was sagt das Gericht?

Die Erklärungen des Steuerbüros reichen nicht aus! Die Verpächterin muss zur Ermittlung der jeweiligen Umsatzmiete ihre BWA vorlegen. Die entsprechende Verpflichtung ist wirksam. Auf Geheimhaltungsinteressen kann sich der Mieter nicht berufen. Wegen der eindeutigen Regelung im Pachtvertrag genügt nicht die bloße Mitteilung der Nettoumsätze durch ein Steuerbüro. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung hat der Vermieter ein Recht auf Auskunft über Umsätze und Einsicht in die Geschäftsbücher. Daher kann eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Vorlage der BWA nicht einschränkend ausgelegt werden. Denn eine BWA enthält mehr als die Umsätze, insbesondere nennt sie die Kosten.
So erleichtert sie dem Vermieter eine Prüfung der mitgeteilten Nettoumsätze auf Plausibilität.

Praxishinweis

Bei der Umsatzmiete kann frei vereinbart werden, welcher Umsatz für die Bemessung der Miete maßgebend sein soll. Es empfiehlt sich, den Begriff des Umsatzes im Mietvertrag detailliert zu beschreiben. Wird die Vorlage einer monatlichen BWA vereinbart, so müssen die Umsatzerlöse so angegeben werden, dass sie ohne Weiteres nachvollziehbar sind. Bei begründeten Zweifeln hat der Vermieter ein Einsichtsrecht in die Geschäftsbücher des Mieters.