Verwaltervergütung nach Wohneinheiten: Vermindert sich die Vergütung nach einer Wohnungszusammenlegung?

Darf der Verwalter nach dem Verwaltervertrag eine bestimmte Vergütung je
Wohneinheit berechnen, verkleinert sich dieser Faktor, wenn die Zahl der
Wohnungen durch zulässige Wohnungszusammenlegungen absinkt. Das gilt
mindestens dann, wenn sowohl Teilungserklärung als auch Verwaltervertrag das so
bestimmen. Es ist nicht erforderlich, dass die Zusammenlegung auch schon im
Grundbuch vollzogen ist.

(AG Aachen,10.12.2008 – 119 C 49/08)

Der Fall

Eine Wohnanlage wird im Jahr 2001 in 9 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Nach § 4
der Teilungserklärung dürfen die jeweiligen Eigentümer bestimmte, nebeneinander liegende
Wohnungen zusammenlegen. Für diesen Fall sollen sämtliche u.a. die Verwaltungskosten nur
für eine Einheit zu berechnen sein.
Ab Januar 2002 ist ein Verwalter tätig. Laut Verwaltervertrag steht ihm ein monatliches
Verwalterentgelt von 18 € je Wohnung vor. Zwei Wohnungseigentümer nutzen die Möglichkeit
der Zusammenlegung ihrer Wohnungen. Im Grundbuch wird die Zusammenlegung aber nicht
eingetragen. Der Verwalter berechnet auch nach der Zusammenlegung sein Honorar für 9
Wohnungen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft klagt auf Rückzahlung des
Verwalterhonorars für zwei Wohnungen über einen Zeitraum von 24 Monaten – insgesamt rd.
1.000 €.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt der Wohnungseigentümergemeinschaft Recht – der Verwalter muss das
überzahlte Honorar von rd. 1.000 € zurückzahlen! Der Verwaltervertrag sieht ein Honorar
je Einheit vor und im maßgeblichen Zeitraum gab es nur 7 – und nicht 9 – Wohnungen.
Dass die Zahl der Wohneinheiten in der Anlage flexibel war, ergibt sich aus der Teilungserklärung.
Darauf hat sich der Verwalter auch eingelassen, weil er die Teilungserklärung zu respektieren hat.
Zwar wurden die Wohnungen nicht grundbuchrechtlich zusammengelegt. Darauf kommt es jedoch
nicht an, weil die Teilungserklärung lediglich eine bauliche Zusammenlegung fordert.

Im Übrigen tritt nach Auffassung des Gerichts durch die Reduzierung der Wohneinheiten auch
eine Arbeitsersparnis ein. Selbst wenn diese nicht sonderlich ins Gewicht fallen sollte, bleibt
eine Vergütung von 18 € je Einheit für eine mittelgroße Wohnanlage weiterhin „angemessen“.

Praxishinweis

Der Verwaltervertrag sollte klarstellen, dass es bei der Vergütung je Einheit
auf den grundbuchrechtlichen Zustand ankommt. Verwalterfreundlich ist auch eine Klausel,
nach der nachträgliche Veränderungen der Wohnungsanzahl ohne Auswirkungen auf die
vereinbarte Vergütung bleiben.