Heizkostenabrechnung: Darf der Vermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen?

Über die Heizkosten muss der Vermieter auf Grundlage einer auf den Abrechnungszeitraum bezogenen Verbrauchsabrechnung abrechnen. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist nicht zulässig

LG Hamburg, Urteil vom 20.11.2008; 307 S 87/08

Der Fall

Der Vermieter rechnet über die Kosten der Ölheizung für das Jahr 2006 ab. Dabei stellt er dem Mieter die im Jahre 2006 tatsächlich angefallenen („abgeflossenen“) Kosten in Rechnung. Der Mieter widerspricht der Nachforderung von rd. 1.300 €. Der Vermieter erhebt Zahlungsklage.

Rechtlicher Hintergrund

Es gibt zwei Möglichkeiten für den Vermieter, über verbrauchsabhängige Betriebskosten (hier: Heizöl) abzurechnen:

• Leistungsprinzip: tatsächlich verbrauchtes Heizöl (= Endbestand minus Anfangsbestand)
• Abflussprinzip: tatsächlich angefallene Kosten für die Heizöllieferungen

Geklärt ist, dass der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich frei wählen kann, ob er nach dem Abflussprinzip oder nach dem Leistungsprinzip abrechnen will (BGH, 20.2.2009 – VIII ZR 49/07 – Info M 2008, 107). Nach herrschender (wenn auch umstrittener) Meinung gilt das nicht für die Abrechnung der Heizkosten. Bei Abrechnung nach dem Abflussprinzip könnte der Mieter nämlich mit enormen Kosten belastet werden, die nichts mit
dem jeweiligen Verbrauchsjahr zu tun haben (z.B.: Befüllung des Öltanks am Ende der Abrechungsperiode – z.B. im Dezember. Folge: hohe Heizölkosten, obwohl der Mieter hiervon (fast) nichts verbraucht hat.

Was sagt das Gericht?

Das Gericht gibt dem Mieter Recht. Er muss die Nachforderung von rd. 1.300 € nicht zahlen. Der Vermieter darf zwar bei den Betriebskosten frei wählen, wie er sie abrechnen will, also nach Leistungs- oder Abflussprinzip. Die Heizkosten müssen jedoch zwingend nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Denn die Verbrauchsermittlung ist durch § 6 Abs. 1 HeizKV zwingend vorgeschrieben. Die Abrechnung verstößt somit gegen das Gesetz und ist damit sogar formell unwirksam.

Praxishinweis 1:

Das Ergebnis entspricht der herrschenden Meinung. Deshalb ist dem Vermieter zu raten, nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Andernfalls riskiert er einen Ausfall der Nachforderung. Denn der Vermieter kann formelle Fehler zwar nachträglich noch heilen; eine Nachforderung kann er aber nach Ablauf der Abrechungsfrist nicht mehr
durchsetzen.

Praxishinweis 2:

Die Berechnung ist nicht schwer: Endbestand minus Anfangsbestand. Bei mehreren Öleinkäufen gilt erst der Preis aus der ältesten Rechnung, dann aus der zweitältesten usw. („first in – first out“).