Betriebskosten-Abrechnung: Müssen die Kosten für Be- und Entwässerung getrennt abgerechnet werden?

Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für Be- und Entwässerung jedenfalls dann als Sammelposition einheitlich abrechnen, wenn er diese Wasserkosten einheitlich nach dem gemessenen Verbrauch verteilt abrechnet.

BGH, Urteil vom 15.07.2009; VIII ZR 340/08

Der Fall

In einem Mietshaus wird der Wasserverbrauch der Mieter durch die einzelnen Wasseruhren in den Wohnungen gemessen. In der Betriebskostenabrechnung legt der Vermieter dann diese Verbrauchskosten als eine einzige Position „Kalt- und Abwasser“ um. Der Mieter kürzt die Nachzahlungsforderung um diesen Betrag. Er meint, die Kosten von Be- und Entwässerung müssten separat ausgewiesen werden.

Rechtlicher Hintergrund

Bis zu dieser Entscheidung entsprach es der ganz überwiegenden Meinung, dass der Vermieter die Frisch- und Abwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung gesondert auszuweisen und umzulegen hat.

Was sagt das Gericht?

Der BGH gibt dem Vermieter Recht! Der Mieter muss die Wasserkosten also nachzahlen. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass es für eine – formell – ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung nur der bekannten 4 Mindestangaben bedarf:

1. Zusammenstellung der Gesamtkosten
2. Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel
3. Berechnung des Mieteranteils
4. Abzug der Vorauszahlungen.

Für die Gesamtkosten müssten nicht generell die einzelnen Kosten ausgewiesen werden. Vielmehr genügt auch eine zusammenfassende Abrechnung, wenn sie nur nachvollziehbar und prüffähig ist. Das ist bei einer einheitlichen Wasserabrechnung jedenfalls dann der Fall, wenn die Kosten einheitlich nach dem individuellen Frischwasserverbrauch verteilt werden. Denn der Mieter kann dann prüfen: Umlagefähigkeit, Kostenermittlung für Be- und Entwässerung sowie
Kostenverteilung.

Praxishinweis

Ein langjähriger Streit in einer sehr praxisrelevanten Sachfrage ist entschieden. Die Entscheidung muss auch dann gelten, wenn sich die Tarife für Frisch- und Schmutzwasser unterschiedlich entwickeln. Offen bleibt, ob der Vermieter unterschiedliche Kostenanteile ausweisen muss, also z.B. bei „Versicherungen“ die Kosten der einzelnen Versicherungsarten, bei „Straßenreinigung“ die Kosten der öffentlichen Straßenreinigung und des Winterdienstes. Der vorsichtige Vermieter sollte weiterhin getrennt ausweisen. Er erleichtert die Prüfbarkeit der Abrechnung. Und was nützt eine Abrechnung, die nur „gerade noch“ ihr Ziel erreicht – oder auch nicht erreicht?