BK-Abrechnung: Wann wahrt der Vermieter die Abrechnungsfrist?

Die Jahresfrist zur Abrechnung der Betriebskosten ist nur gewahrt, wenn die
Abrechnung dem Mieter innerhalb der Frist zugeht. Die rechtzeitige Absendung
durch den Vermieter genügt nicht.

(BGH, 21.1.2009 – VIII ZR 107/08)

Der Fall

Der Vermieter versendet die Betriebskostenabrechnung 2004 am 21.12.2005 mit
der Post. Der Mieter verweigert die Nachzahlung und behauptet, die Abrechnung sei ihm erst
nach dem 31.12.2005 – und damit zu spät – zugegangen.

Rechtlicher Hintergrund

Der Vermieter muss über die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abrechnen. Tut er das nicht, kann er keine Nachforderung mehr
durchsetzen. In den meisten Fällen ist der „Abrechnungszeitraum“ das Kalenderjahr, so
dass der Vermieter bis zum 31.12. des Folgejahres abgerechnet haben muss.
Aber genügt es, wenn der Vermieter die Abrechnung bis zum 31.12. per Post versendet und
die Abrechnung (z.B. wegen Postverzögerungen) dem Mieter erst im Januar zugeht?

Was sagt das Gericht?

Nein, es genügt nicht! Der BGH fordert: Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb der
Abrechnungsfrist – hier also bis zum 31.12.2005 – tatsächlich zugegangen sein muss. Ein
Postverschulden hilft dem Vermieter nicht; denn es kommt nicht auf das Absendedatum,
sondern auf das Zugangsdatum an. Im konkreten Fall gibt der BGH also dem Mieter Recht:
Die Abrechnung kam erst nach dem 31.12.2005, also nach Ablauf des 1-Jahres-Zeitraums an.
Konsequenz: Der Vermieter kann die berechnete Nachzahlungsforderung nicht durchsetzen.

Praxishinweis

Vorsichtige Vermieter verschicken ihre Abrechnungen nicht „knirsch“ vor
Fristablauf und erst recht nicht per Post. Wie jedes fristwahrende Schriftstück sollte die
Betriebskostenabrechnung durch einen Boten zugestellt werden. Dabei genügt es, wenn der
Bote die Abrechnung rechtzeitig in den Briefkasten des Mieters wirft. Dieser Einwurf muss
nachweisbar sein und sollte auf der Abrechnung selbst sowie auf einem „Zustellungsprotokoll“
für den Vermieter notiert und vom Boten als „zugestellt“ unterzeichnet werden. Man sollte dem
Boten aber einschärfen, dass er auch bei der „Massenzustellung“ jedes einzelne Schriftstück
gesondert einzuwerfen und zu protokollieren hat. Denn bei einer Zeugenvernehmung wird der
Richter sehr genau fragen, warum sich der Bote an die Zustellung gerade dieses Schriftstücks
erinnern kann.