Gemeinschafts- oder Sondereigentum: Wem gehören die Versorgungsleitungen ab Abzweigung von der Hauptleitung?

Verlaufen die Versorgungsleitungen für eine Wohnung in dem zum
Gemeinschaftseigentum gehörenden Estrich, zählen sie auch dann zum
Gemeinschaftseigentum, wenn sie nur der Versorgung einer bestimmten Wohnung
dienen.

(OLG München, 4.9.2009 – 32 Wx 44/09)

Der Fall

Die Wasser- und Abwasserleitungen einer Münchener Penthouse-
Eigentumswohnung werden im Estrich verlegt. Die in diese Wohnung eingezogenen Mieter
beschweren sich bald über eine Geruchsbelästigung in der Wohnung. Der Verwalter lässt die
im Estrich verlaufenden Entsorgungsleitungen überprüfen. Die Ursache lässt sich jedoch nicht
finden. Die Kosten hierfür werden dem Penthouse-Eigentümer durch Beschluss der
Wohnungseigentümerversammlung auferlegt. Dieser ficht den Beschluss an.

Rechtlicher Hintergrund

Die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum ist Sache der
gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft; für das Sondereigentum ist der jeweilige
Sondereigentümer verantwortlich. Die Hauptleitungen der Versorgung sind in jedem Fall
zwingend Gemeinschaftseigentum. Was gilt aber für die Zuleitungen ab Abzweigung von der
Hauptleitung an? Vielfach wird vertreten, dass diese zum Sondereigentum der jeweils zu
versorgenden Wohnung gehören.

Was sagt das Gericht?

Der Penthouse-Eigentümer bekommt Recht. Nach Ansicht des
Gerichts handelt es sich bei den im Estrich verlegten Leitungen um Gemeinschaftseigentum.
Folge: Für die Kosten der Überprüfung steht die Wohnungseigentümergemeinschaft – und
nicht der einzelne Wohnungseigentümer – ein. Sondereigentum kann nur sein, was ohne
Beeinträchtigung fremden Sondereigentums verändert werden kann. Die Rohre können hier
jedoch nur durch Eingriff in den im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrich beseitigt oder
anders verlegt werden.

Praxishinweis

In vielen Teilungsordnungen ist bestimmt, dass die Versorgungsleitungen ab
dem Abzweig vom Hauptstrang zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung gehören.
Gehören sie aber – wie hier – zwingend zum Gemeinschaftseigentum, bleiben sie es auch –
trotz anderslautender, insoweit nichtiger Regelung! Konsequenz: Die Gemeinschaft ist für die
Instandhaltung verantwortlich.