Der Makler kann von einer Gesellschaft keine Provision verlangen, wenn auch unter Einschaltung einer dritten Person kein Maklervertrag zustande gekommen ist. Hat eine Person erklärt, für eine Gesellschaft tätig zu sein, die Interesse an einem Objekt habe, und hat er einem Makler eine Visitenkarte übergeben und wurde der Ehemann der Geschäftsführerin der Gesellschaft daraufhin mit dem Verkäufer der Immobilie einig, so kann der Makler von der Gesellschaft nicht die Zahlung von Provision verlangen. Ein Maklervertrag wäre in dieser Konstellation nur zustande gekommen, wenn die Person einerseits im Namen der GmbH aufgetreten wäre und andererseits Vertretungsmacht gehabt hätte. Auch eine Duldungsvollmacht kann nicht angenommen werden, wenn nicht ersichtlich ist, dass die GmbH Kenntnis von einem – unterstellten – Auftreten der Person als Vertreter bei dem Abschluss eines Maklervertrages gehabt haben soll.

OLG Düsseldorf, 12.08.2011, Az. I-7 U 104/10

Sachverhalt

Der Makler bekommt hinsichtlich eines im Internet angebotenen Objektes Kontakt zu einer
Person, die Interesse am Objekt zeigt. Der Makler weist unter Bezugnahme auf seine
Provisionsforderung das Objekt nach. Bei weiteren Kontakten erklärt der Interessent, als
„Repräsentant“ für eine GmbH tätig zu sein und übergibt eine Visitenkarte. Der Ehemann der
Geschäftsführerin der GmbH nimmt aufgrund der ihm vom „Repräsentanten“ erteilten
Informationen zum Objekt Kontakt zum Verkäufer auf und wird mit diesem einig. Die GmbH
schließt den Kaufvertrag ab. Im Kaufvertragsentwurf ist noch die Maklerklausel zu Gunsten
des Maklers enthalten. Diese lässt die kaufende GmbH in dem zu beurkundenden Kaufvertrag
streichen. Der Makler trägt vor, dass zwischen der GmbH und dem „Repräsentanten“ ein
Kooperationsvertrag geschlossen sei und der Repräsentant ihm erklärt habe, dass Provision
gezahlt werde.

Entscheidung

Nachdem das Landgericht die Provisionsklage abgewiesen hat, weist das Oberlandesgericht
Düsseldorf die Berufung des Maklers zurück und führt in seinen Entscheidungsgründen aus:
Der Makler habe nicht dargetan und unter Beweis gestellt, dass er mit der kaufenden GmbH,
von der er Provision verlangt, einen Maklervertrag geschlossen habe. Da der Makler mit der
GmbH keinen direkten Kontakt hatte, konnte der Maklervertrag wirksam nur geschlossen
werden, wenn der „Repräsentant“ einerseits im Namen der GmbH aufgetreten wäre und
andererseits Vertretungsmacht gehabt hätte. An beiden Voraussetzungen fehle es aber. Im
ersten Kontakt zwischen Makler und „Repräsentant“ sei dieser im eigenen Namen ohne
Hinweis auf die GmbH an den Makler herangetreten und ihm sei das Objekt
provisionspflichtig nachgewiesen. Selbst wenn, wie der Makler vorträgt, klar gewesen
sein soll, dass der „Repräsentant“ das Objekt nicht für sich, sondern für einen Dritten suchte
und später erklärte, dass die GmbH am Objekt interessiert sei und Provision zahlen würde,
könne daraus nicht hergeleitet werden, dass die GmbH nunmehr in die zwischen dem Makler
und dem „Repräsentanten“ entstandenen vertragliche Beziehung eintreten wolle. Desweiteren
könne nicht festgestellt werden, dass der „Repräsentant“ bevollmächtigt gewesen sei, die GmbH
bei dem Maklergeschäft zu vertreten. Der Kooperationsvertrag sehe den Abschluss von
Maklerverträgen gerade nicht vor. Für eine Duldungs- oder Anscheinsvollmacht ergeben sich
keine Anhaltspunkte. Die GmbH habe auch nicht das Maklergeschäft genehmigt durch
Abschluss des Kaufvertrages. Der Provisionsanspruch sei mithin nicht wirksam entstanden.

Fazit

Eine bittere, aber vermeidbare Erfahrung für den Makler. Es ist an ihm, sich Klarheit über den
Geschäftspartner zu verschaffen. Weder der „Repräsentant“ noch ein Mitarbeiter ist ohne
weiteres als vertretungsberechtigt für eine GmbH anzusehen. Handlungsbevollmächtigt für die
GmbH ist der Geschäftsführer. Der Makler muss deshalb von sich aus sicherstellen, dass er
mit dem Geschäftsführer in Kontakt kommt, ihn auf seine Provisionsforderung hinweist und
ihm gegenüber Maklerdienste erbringt. Ein Handeln mit anderen Personen wird ansonsten
immer die Gefahr des Provisionsverlustes mit sich bringen.