Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt Bundesgerichtshof zum Verschulden des Mieters bei Nichtzahlung der Miete

BGH, Urteil vom 11.7.2012, VIII ZR 138/11

Kann einem Mieter auch dann fristlos wegen eines Mietrückstandes gekündigt werden, wenn
er die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet? Ja, sagt
der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11.

Der Fall

Die Beklagten mieteten vom Kläger ein Einfamilienhaus. Nach Einzug teilten sie dem
Vermieter mit, dass sich im Haus aufgrund baulicher Mängel Schimmel und Kondenswasser
gebildet habe. Der Vermieter machte ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten seiner Mieter
dafür verantwortlich und kündigte das Mietverhältnis wegen eines inzwischen aufgelaufenen
Mietrückstandes in Höhe von rund 3.500,00 EUR fristlos. Mit der Zahlungs- und
Räumungsklage war der Vermieter vor dem Amtsgericht Freising erfolgreich, das Gericht
verneinte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens einen zur Minderung
berechtigenden Mangel. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Landshut zahlten die
Mieter die bis dahin bereits aufgelaufenen Rückstände. Die Räumungsklage wies das
Landgericht Landshut daraufhin ab mit der Begründung, dass die Mieter kein Verschulden an
der Nichtzahlung der Miete treffe.

Entscheidung

Dies sah der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs anders und entschied jetzt, dass der
Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten habe, wenn ihm Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur
Last falle. Davon sei bei den beklagten Mietern auszugehen, denn, so der BGH, es habe sich
ihnen die Vermutung aufdrängen müssen, dass bei Vorhandensein zweier Aquarien sowie
eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere
Luftfeuchtigkeit in der gemieteten Wohnung die Folge war. Damit seien auch an das
Lüftungsverhalten der Mieter entsprechend höhere Anforderungen zu stellen. Jedenfalls
bestehe für eine mildere Haftung und damit eine Privilegierung des Mieters auch in denjenigen
Fällen kein Anlass, in denen der Mieter die Ursache eines Mangels – hier der Schimmelbildung
– fehlerhaft einschätzt.

Praxishinweis

Die Gefahr, dass einem Mieter fristlos gekündigt wird, wenn er die Miete aufgrund eines
Irrtums über die Ursache eines Mangels zurück hält ist nicht gering einzuschätzen,
insbesondere dann, wenn der Mieter sich auf seine eigene Einschätzung verlässt und eine
gutachterliche Stellungnahme nicht vorliegt.