Staffelmietvereinbarung in einem Geldbetrag und danach im Prozentsatz = Teilnichtigkeit

BGH, Urteil vom 15.2.2012, VIII ZR 197/11

Sachverhalt

Die Mietvertragsparteien streiten um die Wirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen
Staffelmietvereinbarung. In § 3 dieses Vertrages ist vereinbart: „Es wird eine Staffelmiete
vereinbart, die Miete staffelt sich jährlich um 3%, siehe Rückseite der Hausordnung.“
Auf der von den Parteien am selben Tag unterzeichneten Rückseite der Hausordnung sind für
die Zeit vom 01.09.2003 bis 01.09.2012 Mieterhöhungen in Geldbeträgen angegeben mit dem
Hinweis, dass bei Weiterbestehen des Mietverhältnisses nach dem 31.08.2013 die Miete sich
weiterhin jährlich um 3% staffelt. Das Amtsgericht hält diese Staffelmietvereinbarung für
insgesamt unwirksam, das Landgericht Berlin hingegen erachtet die Regelung nur insoweit für
unwirksam, als sie über die (damals) zulässige Höchstdauer von 10 Jahren hinaus geht. Die
Revision gegen das landgerichtliche Urteil weist der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom
15.02.2012 als unbegründet zurück.

Entscheidung

Die BGH–Richter halten die Staffelmietvereinbarung für die ersten 10 Jahre in einem
Geldbetrag für wirksam, für die Zeit danach für unwirksam, da sie unzulässigerweise als
Prozentsatz angegeben ist. Gleichzeitig stellt der BGH fest, dass die Teilnichtigkeit der
Staffelmietvereinbarung nicht zur Gesamtnichtigkeit der Vereinbarung führt, da offensichtlich
sei, dass die Parteien die Vereinbarung, soweit sie die ersten 10 Jahre betreffe, auch ohne
den nichtigen Teil abgeschlossen hätten. Rechtlich von Bedeutung ist, dass die Vereinbarung
der Parteien nicht das Miethöhengesetz, sondern § 557 a BGB betrifft. Sie ist deshalb, soweit
sie über 10 Jahre hinausgeht, nicht wegen Überschreitung einer gesetzlichen Höchstdauer,
sondern deshalb unwirksam, weil die jeweilige Erhöhung für diesen Zeitraum – anders als für
die Anfangsjahre – nicht in einen Geldbetrag, sondern in einem Prozentsatz ausgewiesen ist.
Das verstößt gegen § 557 a Abs. 1 BGB. Für rechtlich nicht bedeutsam hält der BGH, ob die
Parteien, wenn ihnen das gesetzliche Erfordernis einer betragsmäßigen Angabe der
Mietsteigerung bewusst gewesen wäre, die erhöhte Miete – ebenso wie für die ersten 10 Jahre
– auch für die weiteren Jahre in einem Geldbetrag angegeben oder aber die
Staffelmietvereinbarung auf die ersten 10 Jahre beschränkt hätten. Das entspräche den
gesetzlichen Anforderungen, in beiden Fällen bleibt die Vereinbarung für diesen
Anfangszeitraum unberührt. Ebenso wenig sei anzunehmen, dass die Parteien auf eine
Staffelmietvereinbarung etwa insgesamt verzichtet hätten. Denn die Staffelmietvereinbarung
bietet für beide Parteien für einen langen Zeitraum Kalkulationssicherheit hinsichtlich der
Miethöhe und ist für den Mieter auch insoweit vorteilhaft, als Mieterhöhungen wegen
Modernisierung und nach dem Vergleichsmietensystem während der Laufzeit der
Staffelmietvereinbarung gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen sind. Eine
Auslegung des Vertragstextes soweit ergibt, dass die Parteien, wenn sie von der
Unwirksamkeit Kenntnis gehabt hätten, nicht insgesamt Abstand genommen, sondern an der
Staffelmietvereinbarung jedenfalls für die ersten 10 Jahre mit ihrem insoweit zulässigen Inhalt
festgehalten hätten.

Fazit

Trotz der vom BGH nur angenommenen Teilnichtigkeit der Staffelmietvereinbarung in einem
Prozentsatz, sollten Mietvertragsparteien in jedem Falle von Vereinbarungen der
beschriebenen Art Abstand nehmen und von vornerein für klare Verhältnisse sorgen. Dies
nicht zuletzt wegen Anderslaufen der Rechtsprechung der Instanzgerichte, mit denen sich der
BGH im Urteil auch auseinander setzt, wie z.B. mit der Entscheidung des Landgerichts Halle
(ZMR 2004, 821). Hier wird die Auffassung vertreten, dass eine Staffelmietvereinbarung
grundsätzlich insgesamt unwirksam sei, wenn die Mietstaffeln (teilweise) nicht betragsmäßig
ausgewiesen würden, insoweit verwirft der BGH auch die Rechtsansichten in den
Kommentaren von Schmidt/Futterer, Mietrecht, 10. Auflage § 557 a BGB, Rn. 37 MüKo, BGB,
6 Auflage, § 537 a Rn. 18. Da sich die Parteien über eine jährliche Steigerung der Miete um
3% einig waren, spreche auch nichts dafür, dass sie für die ersten 10 Jahre, in denen ihre
Vereinbarung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, andere Steigerungsbeträge
vereinbart hätten, als sie tatsächlich vereinbart haben.