Änderungen im Mietrecht durch das Mietrechtsanpassungsgesetz

1. Mietpreisbremse: Auskunftspflicht des Vermieters über Vormiete und andere Ausnahmen

Gemäß § 556g Abs. 1 a BGB sind Vermieter in Gebieten, in denen die sogenannte Miet­preisbremse gilt, verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform darüber zu informieren, wenn sich die Miete auf einen der Ausnahmetat­bestände der §§ 556e oder 556f BGB bezieht.

Unterbleibt die Auskunft oder erfolgt sie fehlerhaft, kann der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (Mindestmiete = ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) verlangen. Wird die Auskunft nachgeholt, können Vermieter sich erst nach zwei Jahren auf die Ausnahme berufen.

Achtung:

Offen ist, in welcher Form der Vermieter die erhöhte Miete nach Ablauf der zweijährigen Frist verlangen kann. Vorsorglich sollten Vermieter mit Nachholen der Auskunft sogleich auch auf die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der 2-Jahres-Frist hinweisen und den Mieter zu gegebener Zeit nochmals darüber informieren.

Verstößt der Vermieter (nur) gegen das Textformerfordernis, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Aus­nahme beruft, § 556g Abs. 2 Satz 4 BGB.

a) Ausname-Tatbestände

Die nunmehr seit dem 01.01.2019 neu normierte Auskunftspflicht umfasst folgende Tatbestände:

• Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB:

    Nach dem Gesetz ist lediglich anzugeben, der Betrag der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses. Empfehlenswert ist es jedoch, zusätzlich die Vormiete zum Ende des Vormietverhältnisses mitzuteilen, wenn im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Indexmiete, eine Staffelmiet­erhöhung oder eine Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen wurde.

    Achtung:

    Einvernehmliche Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhält­nisses bleiben unberücksichtigt.

• Modernisierung im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB:

    Sind in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungs­maßnahmen im Sinne des § 555 b BGB durchgeführt und fertiggestellt worden, ist dies anzugeben.

• Neubau nach § 556f Satz 1 BGB:

    Diese Ausnahme gilt, wenn die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages ist, vor dem 02.10.2014 weder genutzt noch vermietet wurde.

• Umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB:

    Wenn es sich um das erste Mietverhältnis nach einer umfassenden Modernisierung handelt, greift dieser Tatbestand.

Praxistipp:

Die Informationen müssen dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform ausgehändigt werden. Zulässig ist, die Hinweise auch im Mietvertrag aufzunehmen. Im Zweifel ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet, dass er den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform auf eine dieser Ausnahmen hingewiesen hat.

b) Rüge des Mieters

Gemäß § 556g Abs. 2 BGB kann der Mieter die sog. einfache Rüge erheben. Beruft sich der Vermieter hingegen auf eine der Ausnahmen und hat hierüber auch pflichtgemäß informiert, ist der Mieter gehalten, sich auf die erhaltenen Informationen zu beziehen und eine qualifizierte Rüge zu erteilen, wenn er die Miete als für zu hoch erachtet. In diesem Fall ist der Vermieter dann seinerseits gehalten, darzulegen und ggf. auch zu beweisen, dass kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.

c) Rückforderungsrecht des Mieters

Ein Rückforderungsrecht des Mieters besteht – auch weiterhin – nur dann, wenn der Mieter die fehlerhafte oder unterlassene Auskunftspflicht gerügt hat und diese nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nicht zurückgewährt werden.

Achtung:

Im Falle der fahrlässigen oder vorsätzlich fehlerhaften Auskunft kann jedoch eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht zu sehen sein, die den Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet, der in der Differenz zwischen zulässiger und gezahlter Miete besteht (ähnlich bereits LG Berlin, NJW 2018, 2898).

2. Modernisierungsmieterhöhung

Lange angekündigt und jetzt vom Gesetzgeber umgesetzt ist die Herabsetzung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten. Seit dem 01.01.2019 können nur noch 8 % geltend gemacht werden. Diese Regelung gilt bundesweit, ist also unabhängig von der Mietpreisbremse zu sehen.

Der Gesetzgeber hat zudem eine zusätzliche Kappungsgrenze in §§ 559 Abs. 3a BGB normiert: Danach sind Modernisierungsmieterhöhungen begrenzt auf höchstens 3,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren. Wenn die Miete 7,00 €/m² unterschreitet, liegt die Grenze bei 2,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren.

Achtung:

Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 vollständig angekündigt werden.

3. Modernisierung im vereinfachten Verfahren, § 559c BGB

Übersteigen die Modernisierungskosten einen Betrag von 10.000,00 € nicht, kann der Vermieter künftig das sog. vereinfachte Verfahren nutzen:

Im Rahmen des Ankündigungsschreibens hat der Gesetzgeber kaum Erleichterungen in dem Verfahren vorgesehen. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter im Ankündigungs­schreiben darauf hinweist, dass er die Modernisierung im vereinfachten Verfahren vor­nimmt. Er ist in diesem Fall nicht gehalten, Angaben zu den künftigen Betriebskosten zu machen.

Achtung:

Die für die Ankündigung in § 555c Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen sind auch weiterhin zu erfüllen: So muss der Vermieter auch weiterhin über die Art und den voraus­sichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen informieren, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaß­nahmen mitteilen und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung.

Erleichterungen ergeben sich hingegen bei der Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren: Auch hier ist der Vermieter zunächst gehalten, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet.

Die Investitionen dürfen 10.000,00 € nicht übersteigen. Als Anteil für Erhaltungsmaß­nahmen sind pauschal 30 % von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen. Die maximale Mieterhöhung beträgt damit 560,00 € jährlich bzw. 46,67 € monatlich (7.000,00 € x 8 %).

Wendet der Vermieter das vereinfachte Verfahren an, ist die Härtefalleinrede des Mieters nicht anwendbar. Er kann sich mithin nicht auf finanzielle Härtegründe berufen.

Auch entfällt die Anrechnung von Drittmitteln gem. § 559a BGB. Zinsverbilligte oder zins­lose Darlehn aus öffentlichen Haushalten müssen nicht mehr in die Berechnungen mit ein­bezogen werden.

Zu beachten ist § 559c Abs. 2 BGB: Innerhalb von fünf Jahren darf der Betrag von 10.000,00 € nicht überschritten werden. Im Einzelfall ist deshalb ggf. ein Abzug von früheren Modernisierungskosten erforderlich, wenn der Vermieter nunmehr das verein­fachte Verfahren geltend machen möchte.

Zwei Ausnahmen von der Sperrfrist von fünf Jahren hat der Gesetzgeber vorgesehen:

• Die Modernisierung ist aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen und der Vermieter kennt diese Verpflichtung bei Geltendmachung der Mieterhöhung im verein­fachten Verfahren nicht bzw. musste diese nicht kennen oder

• Die Modernisierungsmaßnahme wird aufgrund eines Beschlusses von Wohnungseigen­tümern durchgeführt, der frühestens zwei Jahre nach Zugang der Modernisierungs­mieterhöhung beim Mieter gefasst wurde.

4. „Herausmodernisieren“ als Pflichtverletzung § 559 d BGB

Ebenfalls neu im Gesetz findet sich eine gesetzliche Vermutung, nach der der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt, wenn

• mit der baulichen Veränderung nicht innerhalb von 12 Monaten nach deren ange­kündigten Beginn, oder, wenn Angaben hierzu nicht erfolgt sind, nach Zugang der Ankündigung der baulichen Veränderung begonnen wird oder

• in der Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ein Betrag für die zu erwartende Mieter­höhung angegeben wird, durch den die monatliche Miete mindestens verdoppelt würde oder

• die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheb­lichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen oder

• die Arbeiten nach Beginn der baulichen Veränderungen mehr als 12 Monate ruhen.

Diese Vermutungen gelten jeweils dann nicht, wenn der Vermieter darlegen kann, dass für sein Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.

Achtung:

Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt eine Ordnungswidrigkeit im Sinne des § 6 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,00 € geahndet werden kann.

5. Änderung bei Zwischenmiet-Verträgen für Sozialträger

Vollkommen überraschend und ohne erkennbaren Sinn und Zweck hat der Gesetzgeber in letzter Sekunde eine Änderung bei der gewerblichen Zwischenvermietung vorgenommen. Ergänzt wurde § 578 BGB um einen Absatz 3, der nunmehr regelt, dass die wohnraum­mietrechtlichen Vorschriften zu Kündigungsschutz, Zeitmietvertrag und Mieterhöhung auch auf gewerbliche Mietverhältnisse Anwendung finden, die abgeschlossen werden, um die Räume bedürftigen Personen zur Verfügung zu stellen.

Auswirkungen wird dies vor allem für Sozialträger haben, denen es künftig deutlich erschwert wird, geeigneten Wohnraum für ihre Klienten zu finden.