Verwirkung eines Courtageanspruchs nur bei schwerwiegender Treuepflichtverletzung

LG Hamburg, Urteil vom 03.07.2015; Az. 332 O 354/14

Sachverhalt

Die Klägerin, eine Immobilienmaklerfirma, vermittelte den Beklagten auf der Grundlage eines Exposés eine Erdgeschosswohnung in Hamburg zu einem Kaufpreis von 200.000 Euro. Das Haus ist unter der Wohnung teilweise unterkellert, was der Klägerin bekannt war. Ferner war ein Dachbodenraum vorhanden, der im Exposé erwähnt war, der Keller dagegen nicht. Vor der Wohnungseingangstür befand sich unterhalb der Treppe eine Tür zum Keller des Hauses, die anlässlich von Besichtigungsterminen nicht separat gezeigt wurde. Über einen zugewiesenen Keller verfügt die Wohnung nicht. Durch notariellen Kaufvertrag vom Oktober 2013 wurde das „Sondereigentum an der Wohnung nebst Abstellraum“ an die Beklagten veräußert. Der Kaufvertrag enthielt die in Hamburg übliche Provisionsklausel, die Provision wurde mit 12.500 Euro vereinbart, eine Zahlung an die Klägerin erfolgte jedoch nicht, obwohl dies mehrfach von den Beklagten zugesagt worden war, u.a. in einem Angebot auf Ratenzahlung. Im Prozess behaupteten die Beklagten sodann, die Wohnung sei feucht gewesen, was Sanierungskosten in Höhe von ca. 18.000 Euro erforderlich gemacht hätten. Die Angestellte der Klägerin habe zugesagt, dass die Wohnung trocken sei, weil keine Unterkellerung vorhanden sei. Und weiter: Wenn die – später vom Amtsgericht Blankenese als Zeugin vernommene Angestellte – die Unterkellerung erwähnt hätte, hätten die Beklagten vom Erwerb der Wohnung Abstand genommen. Aus diesen Gründen sei ein Courtageanspruch verwirkt. Die Klägerin hat diesen Vortrag der Beklagten bestritten, die Zeugin habe zu keiner Zeit erklärt, dass das Haus nicht unterkellert sei.

Entscheidungsgründe

Das Landgericht Hamburg gibt der Klage der Maklerin statt. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Anspruch der Klägerin nicht verwirkt. Voraussetzung dafür sei eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung, der Makler müsse sich seines Lohnes „unwürdig“ erwiesen haben. Voraussetzung dafür sei, dass er seine Treuepflicht vorsätzlich oder sogar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz grob leichtfertigen Weise verletzt habe. Davon könne aber keine Rede sein, denn nach der Beweisaufnahme habe die Angestellte der Klägerin keine wissentlich falschen Angaben gemacht. Gegen die fehlende Annahme einer Unterkellerung sprächen bereits die tatsächlichen Umstände, denn die Tür, die zum Keller führe, sei unschwer zu übersehen. Da Altbauten zudem üblicherweise unterkellert sind, hätte es nahegelegen, eine entsprechende Zusicherung in den Kaufvertrag aufzunehmen, dass die Wohnung nicht unterkellert ist.

Fazit

Auch das nachvertragliche Verhalten der Beklagten hat vorliegend gegen eine entsprechende
Zusicherung der Zeugin der Klägerin gesprochen: So ist die mehrfache Zusage einer Zahlung
– auch in Raten – nicht zu erklären, wenn die Beklagten wirklich von der Zeugin falsch
informiert gewesen wären.