Strenge Amtspflichten für Notare

BGH, Urteil vom 25.06.2015; III ZR 292/14

Sachverhalt

Ohne Besichtigung kaufte ein Interessent eine Eigentumswohnung, erhielt allerdings den Kaufvertragstext erstmalig anlässlich des Beurkundungstermins. Der Notar wies den Käufer darauf hin, dass das Gesetz eine Wartefrist zwischen Erhalt des Entwurfes des Kaufvertrages und der Beurkundung vorsieht. Gleichwohl bestand der Erwerber auf Beurkundung. Der Notar nahm deshalb in den notariellen Kaufvertrag den Hinweis auf, dass der Käufer auf die Frist verzichte und auf sofortiger Beurkundung bestehe. Vereinbart wurde zusätzlich ein befristetes Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag für beide Parteien.

Nach Zahlung des Kaufpreises wurde der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch einge­tragen. Später verlangte der Käufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages und erhob eine entsprechende Klage gegen den Notar wegen Amtspflichtverletzung.

Das Landgericht und das Oberlandesgericht wiesen die Klage ab: Der Übereilungsschutz sei jedenfalls durch das vertragliche Rücktrittsrecht gewährleistet gewesen.

Entscheidungsgründe

Anders der BGH, der die Vorinstanzen nicht bestätigte und den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverweist. Dieses solle jetzt klären, ob die vom BGH festgestellte Amtspflichtverletzung des Notars kausal für den Schaden war.

Ein freies Rücktrittsrecht ersetze nicht die gesetzliche Pflicht des Notars zur Einhaltung der Regelfrist von zwei Wochen. Vielmehr solle der Verbraucher bei Immobiliengeschäften vor einem übereilten und unüberlegten Handeln geschützt werden. Ein einseitiger Verzicht des Verbrauchers sei nicht zulässig, da es sich um eine Amtspflicht des Notars handele. Die vereinbarte Rücktrittsfrist sei jedenfalls dafür kein angemessener Ersatz.

Ein Schadensersatzanspruch des Käufers in Höhe des Kaufpreises sei allerdings dann zu ver­neinen, wenn der Notar nachweist, dass der Käufer auch bei Einhaltung der Wartefrist gekauft hätte. Das Berufungsgericht habe deshalb jetzt die Ursächlichkeit für den eingetretenen Schaden zu prüfen, ein Fall bloßer Kaufreue reiche dafür nicht aus.

Anmerkung

Der jetzt verlangte Beweis durch den Notar ist zu begrüßen, später festgestellte Fehlinves­titionen eines Käufers sind jedenfalls so nicht so einfach von „Schnäppchenjägern“ zurückzu­drehen.