Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag für die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks

Öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss bestimmen die Eigenschaft einer Sache, die der Käufer erwarten kann, nicht, wenn und soweit die Vertragsparteien eine abweichende Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbart haben. Regeln die Kaufvertragsparteien, dass eine bestimmte Eigenschaft des Kaufobjekts nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 S. 1 BGB. Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks.

BGH, Urteil vom 25.01.2019; V ZR 38/18

Sachverhalt

Der Kläger kauft ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Im Kaufvertrag ist die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen. Im Übrigen ist folgende Vereinbarung im Kauf­vertrag aufgenommen:

„(…) Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.“

Im Verkaufsexposé des Maklers heißt es:

„Es besteht die Erlaubnis, 2-3 Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstück zu errichten. Daneben gibt es eine angrenzende Weide, die gepachtet werden kann“.

Nach der Übergabe stellte der Kläger fest, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand, noch eine solche Bebauung genehmigungsfähig war. Der Kläger erklärte den Rücktritt vom Vertrag und verlangte Schadensersatz bezüglich der Schäden, die ihm aufgrund des Rücktritts entstanden sind bzw. noch entstehen.

Entscheidung

Das Gericht bejaht das Vorliegen eines Sachmangels, weil abweichend vom Verkaufsexposé eine Baugenehmigung nicht erteilt war. Auch Angaben im Maklerexposé gehören zur Soll-Beschaffenheit der Kaufsache. Auch die im Maklerexposé ausgewiesene Erlaubnis, die Pferde­boxen zu errichten, gehörte damit zu der von dem Verkäufer geschuldeten Beschaffenheit. Eine öffentliche Äußerung des Verkäufers – auch im Exposé – richtet sich an die Öffentlichkeit und prägt die Erwartung an die Beschaffenheit der Sache. Die Haftung des Verkäufers für diese Beschaffenheitsangabe ist nicht durch die weitere Regelung im Kaufvertrag ausge­schlossen, wonach die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung „nicht zur Beschaffenheit des Grundbesitzes gehört“. Damit wird kein bestimmter, ggf. auch mangelhafter Zustand der Kaufsache als vertragsgemäß festgelegt. Vielmehr ist eine solche Abrede darauf gerichtet, für eine bestimmte Beschaffenheit nicht einstehen zu wollen. Eine gegenüber den Angaben im Exposé vorrangige Beschaffenheitsvereinbarung hätte einen bestimmten Zustand des Grundstücks in Bezug auf die Pferdehaltung zum Gegenstand haben müssen, z.B. wie folgt: „Pferdeboxen können nicht errichtet werden“. Daran fehlt es jedoch. Damit sind auch nicht die Angaben im Exposé berichtigt worden. Hierfür wäre vielmehr eine Korrektur der Angaben erforderlich gewesen. Der im Kaufvertrag vereinbarte allgemeine Haftungsausschluss erfasst aber auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Grundstückseigenschaften.

Fazit

Der Verkäufer kann nicht dadurch, dass er in den Kaufvertrag aufnehmen lässt, dass bestimmte Eigenschaften des Kaufobjekts nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehören, seine Haftung für öffentliche Äußerungen vor Vertragsschluss, etwa z.B. im Exposé enthaltene Angaben, ausschließen. Soweit dies vom Verkäufer beabsichtigt ist, wäre eine ausdrückliche Korrektur der Angaben im Exposé erforderlich. Zu empfehlen ist für den Verkäufer, Makler­exposés zu überprüfen, ob die dort gemachten Angaben bezüglich des von ihm zu ver­kaufenden Objektes zutreffend sind.