Die unwirksame Verweisungsklausel im Makler-Alleinauftrag

1. Die Unwirksamkeit einer im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines „Makler-Alleinauftrags“ dem Kunden gestellten sogenannten Verweisungsklausel infiziert nicht in jedem Fall eine in allgemeinerem Zusammenhang geregelte Verlängerungsklausel.
2. Die Inanspruchnahme von Maklerleistungen auf der Grundlage eines teilweise unwirk­samen Makler-Alleinauftrags kann gleichwohl zur Entstehung von Courtageansprüchen führen.

OLG Hamm, Urteil vom 07.01.2021 – 18 U 109/18

Sachverhalt

Makler und Auftraggeber schließen am 26.04.2015 einen Alleinauftrag mit unter anderem folgenden „Auftragsbedingungen“:

„2.  Auftragsdauer:

Der Auftrag läuft am 01.05.2015 bis 31.12.2015. Wird er nicht unter Einhaltung einer Monatsfrist schriftlich gekündigt, verlängert er sich stillschweigend jeweils um ein Vierteljahr. (…)

4.   Alleinauftragspflichten des Auftraggebers:

Der Auftraggeber ist demgegenüber verpflichtet,

a) während der Auftragslaufzeit keine Maklerdienste Dritter in Bezug auf das Auf­tragsobjekt in Anspruch zu nehmen,

b) sämtliche Interessenten an den Makler zu verweisen,

c) (…)

8.   Provisionsersatz

Sollte der Makler während der Auftragslaufzeit das Verkaufsobjekt an einen eigenen Interessenten oder nach der Beendigung des Makler-Alleinauftrags an einen während der Auftragslaufzeit vom Makler nachgewiesenen Interessenten verkaufen, so erhält der Makler die vertraglich vereinbarte Courtage ersatzweise vom Auftrag­geber…“

Eine Kündigung des Vertrags erfolgte nicht.

Am 21.01.2016 verkaufte die Mutter des Auftraggebers das Grundstück. Dieser Verkauf wurde rückabgewickelt wegen Finanzierungsschwierigkeiten der kaufenden Gesellschaft. Am 16.12.2016 erwarb ein Gesellschafter der ersten Käuferin das Grundstück. Der klagende Makler trägt vor, dass er mit diesem Käufer im Sommer 2016 das Objekt besichtigt und ihm Unterlagen zugeschickt habe, die er zuvor vom Auftraggeber erhalten hatte.

Der beklagte Auftraggeber wendet ein, dass die automatische Verlängerung der Laufzeit des Vertrags unwirksam sei. Auch die Verweisungsverpflichtung sei unwirksam ebenso wie die Schadensersatzregelung; damit sei der Maklervertrag im Ganzen unwirksam. Das Landgericht gibt der Klage des Maklers statt.

Entscheidung

Das OLG Hamm hält die Regelung der Laufzeit in Ziffer 2 des Maklervertrags, obwohl sie acht Monate beträgt, für wirksam. Zum einen spreche für die Wirksamkeit, dass die Klausel allem Anschein nach individuell ausgehandelt worden sei. Zum anderen handele es sich um ein schwer zu vermarktendes Objekt, dass eine längere Vermarktungszeit rechtfertige. Der Auf­traggeber habe im Übrigen den Vertrag kündigen können.

Die Verweisungsklausel in Ziffer 4 b sowie die Schadensersatz-Verpflichtungsklausel in Ziffer 8 des Maklervertrages seien hingegen unwirksam. Mit diesen Regelungen werde gegen § 652 BGB verstoßen. Der Maklerkunde begibt sich mit der Erteilung eines Maklerauftrags nicht der Möglichkeit, selbst nach Vertragsmöglichkeiten zu suchen. Dadurch macht er sich auch nicht gegenüber dem Makler schadensersatzpflichtig, weil der Makler die Provision nur verdient, wenn seine Nachweis- und/oder Vermittlungstätigkeit zum Erfolg führt.

Diese Regelungen waren im zu entscheidenden Fall auch nicht zwischen den Parteien indivi­duell ausgehandelt. Die Unwirksamkeit dieser Klauseln ergreife gemäß § 306 Abs. 2 BGB jedoch nicht den Maklervertrag insgesamt, d.h. auch nicht die Verlängerungsklausel gemäß Ziffer 2.

Letztlich – so das OLG Hamm – könne dies jedoch dahinstehen, da der Auftraggeber im Jahr 2016 noch Tätigkeiten des Maklers nicht nur entgegengenommen, sondern weiterhin veranlasst habe. Dabei musste nach Auffassung des OLG dem Beklagten bewusst gewesen sein, dass der Kläger davon ausging, diese Tätigkeit auf der Grundlage des schriftlichen Maklervertrags und nicht etwa unentgeltlich zu erbringen. In dieser Situation hätte es dem Beklagten oblegen, den Kläger darauf hinzuweisen, dass der schriftliche Maklervertrag keine Geltung mehr habe.

Fazit

In Maklervertragsformularen wird häufig die Qualifizierung formularmäßig aufgenommen, mit der der Auftraggeber sich verpflichten soll, Direkt-Interessenten an den Makler zu verweisen bzw. den Makler zu Verhandlungen hinzuzuziehen. Diese Regelungen sind formularvertraglich unwirksam. Sie ergreifen aber nicht den gesamten Vertrag.

Bei schwer zu vermarktenden Objekten kommt, wie die Entscheidung des OLG Hamm zeigt, der Laufzeitklausel besondere Bedeutung zu. Ist der Maklervertrag beendet, bedarf es bei der weiteren Tätigkeit des Maklers eines erneuten provisionspflichtigen Maklervertrages, um die Ansprüche des Maklers zu sichern. Das mag nur dann anders zu entscheiden sein, wenn der Auftraggeber selbst weitere Tätigkeiten abverlangt und entgegennimmt.