Verjährungsfrist von sechs Monaten beginnt erst mit Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Gewerbe-raummieter seine Verpflichtung zum Umbau unerledigt lässt

Übernimmt der Gewerberaummieter eine Verpflichtung zum Umbau der Mietsache, lässt dies jedoch unerledigt, beginnt die Verjährung der Ansprüche des Vermieters erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses und die Verjährungsfrist beträgt sodann sechs Monate gem. § 548 Abs. 1 BGB.

BGH, Urteil vom 31.03.2021; XII ZR 42/20

Sachverhalt

Ein Gewerberaummieter mietete eine Werkstatthalle nebst Lager für einen stahlverarbei­tenden Betrieb und verpflichtete sich, Umbauarbeiten vorzunehmen, die bei einer Beendigung des Mietverhältnisses verbleiben sollten. Das Mietverhältnis endete, ohne dass der Mieter indes die vereinbarten Arbeiten durchführte. Der Vermieter nahm den Mieter auf Schadens­ersatz in Höhe der Herstellungskosten für die vereinbarten Umbauarbeiten in Anspruch, blieb jedoch über zwei Instanzen zunächst erfolglos, da von der Vereinbarung der Umbauarbeiten bis zur Inanspruchnahme des Mieters auf Schadensersatz mehr als drei Jahre verstrichen waren. Die ersten beiden Instanzen haben angenommen, dass der Einspruch des Vermieters auf Schadensersatz bereits verjährt sei, da die Verjährung mit der Vereinbarung der Umbau­leistungen bereits zu laufen begonnen habe und die Regelverjährungsfrist von drei Jahren Anwendung finde. Diese Rechtsauffassung teilt der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs nicht.

Entscheidung

Der BGH folgt dem Berufungsgericht zunächst in dem rechtlichen Ansatz, dass die vereinbarte Umbauleistung durch den Vermieter in dem Mietverhältnis sofort beansprucht werden konnte, da eine bestimmte Zeit zur Fertigstellung der Maßnahme nicht vereinbart wurde, § 271 BGB. Der BGH folgt jedoch nicht dem Ansatz, dass ab diesem Zeitpunkt bereits die dreijährige Regelverjährungsfrist zu laufen begann. Die mietrechtliche Verjährungsvorschrift aus § 548 Abs. 1 BGB geht der allgemeinen Regelverjährung vor und knüpft den Verjährungsbeginn für den Vermieter an den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache an. Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs betont, dass der Anwendungsbereich weit auszulegen sei und jegliche an dem Zustand der Mietsache anknüpfende Ansprüche des Vermieters dieser spezielleren Ver­jährungsvorschrift unterzogen werden. Diese weite Anwendung der spezielleren mietrecht­lichen Verjährungsvorschrift bietet den Vorteil, dass die Frage, ob die Umbauleistungen voll­ständig und in der vereinbarten Qualität erbracht wurden, erst im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses geklärt werden müssen, mithin eine Kontrolle und Über­prüfung der Arbeiten im laufenden Mietverhältnis nicht erforderlich ist. Die Verjährungsfrist beträgt allerdings ab dem Tag der Rückgabe der Mietsache lediglich sechs Monate, so dass ein umgehendes Handeln bei der Feststellung eines nicht vertragsgerechten Zustands erforderlich wurde, in dem hier vorliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter indes binnen sechs Monaten ab der Rückgabe der Mietsache die Klage erhoben, so dass der BGH den Verjährungseintritt verneinte und die Sache zur Aufklärung der Höhe des eingetretenen Schadens an das Berufungsgericht zurückverwies.

Fazit

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs verfolgt einen praxisnahen Ansatz, indem das Inte­resse des Vermieters an der Erbringung der Umbauarbeiten verjährungsrechtlich erst mit Rückgabe der Mietsache relevant wird. Der Vermieter muss während des laufenden Mietver­hältnisses die Erfüllung der Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache nicht überwachen, erhält jedoch mit der Beendigung des Mietverhältnisses einen Schadensersatzanspruch in Höhe der für die Umgestaltung erforderlichen Aufwendungen mit der Rückgabe der Mietsache und bleibt damit schadlos. Zu beachten ist jedoch, dass die Ansprüche, die aus einer Nichter­füllung vereinbarter Leistungen des Mieters herrühren, eine Fristsetzung benötigen, bevor ein Schadensersatzanspruch in Geld entsteht. Der Mieter muss mithin erst mit einer Fristsetzung zur Nacherfüllung der vereinbarten Umbauarbeiten angehalten werden und nach dem erfolg­losen Fristablauf kann sodann ein Schadensersatz in Geld beansprucht werden. Diese Frist­setzung verlängert indes die sechsmonatige Verjährungsfrist nicht, so dass bei umfang­reicheren Arbeiten ein sofortiges Handeln erforderlich wird, um das gesetzliche Fristen­programm wahren zu können.