Kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung zur Umgestaltung

Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Miet­sache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB.

BGH, Urteil vom 31.03.2021; XII ZR 42/20

Sachverhalt

Der Vermieter einer Halle zum Betrieb einer Werkstatt verlangt vom Mieter Schadensersatz. In dem 2009 geschlossenen Mietvertrag hatte sich der Mieter verpflichtet, als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung näher definierte Umbauten vorzunehmen. Die Wertverbesserung durch diese Umbauten wurde mit ca. 8.000,00 € angegeben. Die vereinbarten Arbeiten waren nach der Vorstellung des Mieters erforderlich, um eine immissionsrechtliche Genehmigung für die beabsichtigte Nutzung zu erhalten. Der Mieter änderte jedoch seine Nutzungspläne und führte die vereinbarten Umbauten nicht durch. Nach Ende des Mietverhältnisses gab der Mieter die Halle am 15.02.2018 an den Vermieter zurück. Mit einer am 11.08.2018 einge­reichten Klage verlangt der Vermieter Schadensersatz in Höhe der Herstellungskosten für die vereinbarten Umbauten, insgesamt 21.600,00 €. Das Oberlandesgericht verneinte einen Schadensersatzanspruch. Die Nichtdurchführung der vereinbarten Umbauarbeiten könne zwar eine Pflichtverletzung des Mieters sein. Daraus könne sich aber kein Anspruch auf Schadens­ersatz ergeben, weil der Primäranspruch auf Durchführung des Umbaus zum 31.12.2012 ver­jährt sei. Hier greife die dreijährige Verjährungsfrist des § 195 BGB, da die Umbauverpflich­tung bei ihrer Begründung 2009 jeweils sofort fällig gewesen sei. Dies folge aus dem Gegen­seitigkeitsverhältnis, wonach die Wertsteigerung durch den Umbau ein Teil der Gegenleistung für die Überlassung der Mietfläche gewesen sei. Die Verjährungsregel des § 548 BGB sei nicht einschlägig, da es sich nicht um Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache handle, sondern um eine als Hauptleistungspflicht über­nommene Umbauverpflichtung des Mieters.

Entscheidung

Der BGH hebt das Urteil auf und verweist den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Der Anspruch auf Durchführung der Umbauarbeiten sei nicht verjährt. Die Umbaupflicht war zwar mangels anderer Vereinbarung zur sofortigen Erfüllung fällig. Daraus folge aber nichts für die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache in vertraglich verein­bartem Zustand. Soweit die vom Mieter übernommene Umbauverpflichtung den bei der Rück­gabe geschuldeten Zustand der Mietsache vertraglich festlegt, verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen eines davon abweichenden Zustands in sechs Monaten ab dem Zeit­punkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das ergibt sich aus § 548 Abs. 1 BGB. Der Begriff der Verschlechterung im Sinne des § 548 Abs. 1 BGB setze nicht voraus, dass der Zustand der Mietsache im Vergleich zum Beginn des Mietverhältnisses schlechter geworden ist. Gleichzustellen seien vielmehr Forderungen, die sich daraus ergeben, dass die Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem sie der Vermieter zurückerhält, für ihn nachteilig von dem Zustand abweicht, den sie nach dem Vertrag bei Rückgabe haben soll. Bei einer vom Mieter über­nommenen Umgestaltungspflicht komme es darauf an, ob sie sich auf den Zustand des Miet­objekts bei dessen Rückgabe beziehe. Wenn ja, habe die teilweise oder vollständige Nichter­füllung eine Verschlechterung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 BGB zur Folge. Die Vorschrift erfasse sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die ihren Grund darin haben, dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zurückgegeben hat, diese sich aber nicht in dem bei der Rückgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet. Aus den Vereinbarungen im Mietvertrag folge hier, dass die Umbauarbeiten nicht nur den speziellen Bedürfnissen des Mieters denen, sondern auch eine konkrete Wertverbesserung bewirkt werden sollte. Damit war ein veränderter Zustand des Mietobjekts bei der Rückgabe geschuldet.

Fazit

Da die Klage innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Mietobjekts erhoben wurde, war die Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 BGB nicht abgelaufen, so dass das Oberlandes­gericht nun Feststellungen zur Höhe des Schadensersatzanspruchs treffen muss.