In (fast) ausschließlich gewerblich genutzten Anlagen ist zweckwidrige Wohnnutzung störend!

BGH, Urteil vom 15.07.2022; V ZR 127/21

In einer aus zwei Gebäuden bestehenden Anlage befinden sich in den Dachgeschoßein­heiten jeweils Wohnungen, im Übrigen handelt es sich um gewerblich zu nutzende Teil­eigentumseinheiten. Die Gemeinschaftsordnung sieht im Hinblick auf deren Nutzungsart Folgendes vor:

„Die nicht für Wohnzwecke bestimmten, gewerblich nutzbaren Räume dürfen als Büro, Praxis, Apotheke, Kiosk, Laden oder ähnliche Zwecke genutzt werden. Die Nutzungsart muss der übrigen Nutzung des Gebäudes angepasst sein und darf durch die Art ihres Betriebs andere Wohnungs-/Teileigentümer und Dritte nicht gefährden oder belästigen, sei es durch übermäßigen Lärm, Geruch, Dünste oder Unsauberkeit oder sei es durch Einbringung gesundheitsschädigender oder gefähr­licher, insbesondere explosiver Gegenstände.“

Nachdem eine der gewerblich zu nutzenden Einheiten von den Eigentümern zu Wohn­zwecken genutzt wird, nimmt eine Eigentümerin sie auf Unterlassung in Anspruch. In der Revisionsinstanz untersagt die Gemeinschaft der Klägerin die Geltendmachung von Unter­lassungsansprüchen. Der BGH bestätigt daraufhin seine Rechtsprechung, nach der Indi­vidualklagen, die nach dem neuen WEG-Recht allein durch die Gemeinschaft geltend gemacht werden können, aber bereits vor der Reform erhoben worden sind, so lange weiterverfolgt werden können, wie die Gemeinschaft dies nicht verbietet (wie hier letztliche geschehen). Der Senat stellt aber auch klar, dass eine Wohnnutzung im Vergleich zu einer gewerblichen Nutzung für die Miteigentümer nicht zwingend die belastendere sei. In Fällen, in denen aber eine weit überwiegende Gewerbenutzung stattfinde, handle es sich bei der Umnutzung durchaus um eine nicht zu duldende Beeinträchtigung. Im Ergebnis besteht ein Unterlassungsanspruch, welcher durch die richtige Klägerin – die Gemeinschaft – auch durchsetzbar gewesen wäre.

Aktuelle Entscheidungen im Wohnungseigentumsrecht

Wohngeldrückstände verjähren trotz Inkassovollmacht: Verwalter ist schadensersatzpflichtig!

AG Naumburg, Urteil vom 19.03.2021; 12 C 46/20

Besitzt der Verwalter eine Vollmacht für gerichtliches Wohngeldgeldinkasso und versäumt es, Wohngeldrückstände gegenüber den Wohnungseigentümern vor Ablauf der Ver­jährungsfrist geltend zu machen, hat er der Gemeinschaft den entstandenen Schaden zu ersetzen.

Gewerblicher Verwalter ohne Gewerbeerlaubnis darf nicht bestellt werden

AG Düsseldorf, Urteil vom 17.01.2022; 290a C 84/21

1. Es widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, jemanden zum Ver­walter zu bestellen, der ohne die erforderliche Erlaubnis gewerbsmäßig tätig wird.
2. Hieran ändert auch die nachträgliche Erteilung der Erlaubnis nichts. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Bestellung durch Beschluss.