Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft

Keine zwölf Jahre nach der Mietrechtsreform 2001 hat der Gesetzgeber abermals das
Mietrecht reformiert. Das Mietrechtsänderungsgesetz, das mit Ausnahme der Contracting-
Vorschriften, zum 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, widmet sich vor allem zwei
Problemkreisen: Zum einen soll die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum
erleichtert, zum anderen das Phänomen der Mietnomaden beendet, zumindest eingeschränkt
werden. Neu ist auch, dass die Bundesländer künftig ermächtigt sind, per Rechtsverordnung
den Anstieg von Bestandsmieten auf lokalen Teilmärkten mit knappem Wohnungsangebot
durch Herabsetzung der Kappungsgrenze von 20 Prozent auf 15 Prozent zu senken. Es ist
davon auszugehen, dass Hamburg von diesem Recht Gebrauch machen wird, wobei noch
offen ist, ob sich dies auf das gesamte Stadtgebiet oder nur Teilgebiete erstrecken wird.

Wesentlicher Kernpunkt des Mietrechtsänderungsgesetzes ist der gesetzlich verankerte
Anspruch des Vermieters auf Duldung einer ordnungsgemäß angekündigten
Modernisierungsmaßnahme. Der Umfang und deren Auswirkungen auf die Mietsache
müssen nur noch in den wesentlichen Zügen dargestellt werden. Neu ist, dass der Vermieter
neben der Mieterhöhung auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben muss,
zum Beispiel bei dem Ersteinbau eines Fahrstuhls, aber auch geringere Betriebskosten sind
mitzuteilen.

Auch trifft den Vermieter künftig eine Hinweispflicht: So soll er den Mieter bereits im
Ankündigungsschreiben darauf hinweisen, dass Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die
Duldung oder die Mieterhöhung begründen, binnen der gesetzlich vorgegebenen Frist in
Textform mitgeteilt werden müssen. Härtegründe können in den Auswirkungen der
Modernisierungsmaßnahmen liegen, wenn beispielsweise der Mieter schwer erkrankt ist.
Häufigster Härtegrund ist in der Regel die mit der Modernisierung verbundene Mieterhöhung.
Versäumt der Vermieter den Hinweis, so kann der Mieter den Härteeinwand bis spätestens
zum Beginn der Baumaßnahmen, dann auch mündlich, mitteilen. Versäumt der Mieter die
ordnungsgemäß angekündigte Form und Frist, so ist er grundsätzlich mit dem Härteeinwand
ausgeschlossen. Eine Ausnahme hiervon ist die unverschuldete Fristversäumnis, wenn also
beispielsweise der Mieter einen längeren Krankenhausaufenthalt hinter sich bringen musste.

Klar gestellt hat der Gesetzgeber, dass Härtegründe, die die angekündigte Miet- und/oder
Betriebskostenerhöhung betreffen, erst im Mieterhöhungsverfahren, mithin nach Abschluss
der Maßnahmen, zu prüfen sind. Beruft sich der Mieter darauf, dass er nach seinem
Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage wirtschaftlich nicht verkraften kann, so kann
der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen, darf die Miete jedoch nicht
erhöhen, sofern der Einwand berechtigt ist.

In § 556c BGB hat der Gesetzgeber das sog. contracting geregelt. Hierunter versteht man
die gewerbliche Wärmelieferung für ein oder mehrere Gebäude durch einen darauf
spezialisierten Unternehmer, den contractor. Wichtigstes Kriterium ist künftig die
Kostenneutralität. Danach ist die Umlage der Wärmelieferungskosten auf den Mieter nur unter
der Voraussetzung zulässig, dass sie diejenigen der bisherigen Versorgung nicht übersteigen.
Einzelheiten der Übergangs vom Eigenbetrieb auf contracting werden erst noch in einer neu
zu schaffenden Verordnung geregelt, die derzeit nur als Referentenentwurf vorliegt.

Eine wichtige Neuregelung zur vereinfachten Räumung von Wohnraum findet sich in § 940a
Absatz 2 Zivilprozessordnung. Öffnet bei der Räumungsvollstreckung dem Gerichtsvollzieher
eine dem Vermieter unbekannte Person, die sich als Untermieter bezeichnet, konnte die
Wohnung in aller Regel nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die
Personen wirkt, die im Urteil benannt sind. Künftig kann der Vermieter gegen den Untermieter
eine einstweilige Verfügung auf Räumung beantragen. Voraussetzung hierfür ist, dass der
Vermieter keine Kenntnis von der Besitzbegründung des Untermieters hatte, was er im Wege
der eidesstattlichen Versicherung glaubhaft machen muss.

Gesetzlich verankert ist künftig auch die in der Praxis entwickelte sog. Berliner Räumung,
die bei insolventen Räumungsschuldner oder vermuteter Verwahrlosung der Räume die
schnellste und kostengünstigste Alternative sein kann. Dabei beschränkt der Vermieter den
Vollstreckungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auf die bloße Besitzverschaffung an den
Räumen, ohne dass gleichzeitig die oft kostenintensive Wegschaffung und Einlagerung erfolgt.
Es werden lediglich die Schlösser vom Gerichtsvollzieher ausgetauscht. Die vom Mieter zurück
gelassenen beweglichen Sachen kann der Vermieter in der Regel nach einer Frist von einem
Monat wegschaffen und verwahren oder gar vernichten. Die gilt nicht für persönliche Papiere,
wie Urkunden, Zeugnisse, Alben oder Geschäftsunterlagen. Auch unpfändbare und nicht
verwertbare Sachen sind auf Verlangen jederzeit an den Mieter herauszugeben. Die Haftung
des Vermieters für die vom Mieter zurück gelassenen Gegenstände hat der Gesetzgeber
künftig auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.