Mehrere Mieterhöhungen bei tatsächlich trennbaren Modernisierungsmaßnahmen

Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchge­führt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich der jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erklären.

BGH, Urteil vom 28.04.2021; VIII ZR 5/20

Sachverhalt:

Die Vermieterin hatte unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen zusammen angekündigt und in zeitlichem Zusammenhang durchgeführt. Neben verschiedenen Maßnahmen zur Ein­sparung von Energie sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangs­türen mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Nach einer Mieterhöhung, zu deren Zeitpunkt die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert waren, zahlten die Mieter unter Verweis auf den fehlenden Abschluss die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt der Rückforderung und machten mit ihrer Klage überzahlte Mieten geltend.

Entscheidung:

Der BGH weist die Ansprüche der Mieter zurück. Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsver­langens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. So liege der Fall hier, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den bereits aus­geführten Maßnahmen trennbar sei. Sie seien hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig von­einander, so dass es keiner näheren Bauabstimmung bedürfe. Da die Mieter auch vor Been­digung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitierten, sei es nicht unangemessen, sie an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. Etwas anderes folge nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Die Ankündigung sei nämlich für die spätere Mieterhöhung nicht Voraussetzung. Auch ohne Ankündigung könne der Vermieter nach durchgeführter Moder­nisierung erhöhen, lediglich die Frist, ab wann die erhöhte Miete geschuldet werden, ver­längere sich von drei auf sechs Monate.

Fazit:

Ein Vermieter sollte nach Möglichkeit bei mehreren Teilmaßnahmen die Mieterhöhungsbeträge für jede Maßnahme trennen und gesondert geltend machen, damit er nicht bis zum Abschluss der letzten Maßnahme warten muss und dadurch mehrere Monate Mieterhöhung verlieren kann. Dies geht aber nur für tatsächlich voneinander trennbare Maßnahmen.