Einheitlicher Einbau und einheitliche Wartung von Rauchwarnmeldern

Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben.

BGH, Urteil vom 07.12.2018; V ZR 273/17

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentumsanlage in Nordrhein-Westfalen beschließen die Wohnungseigen­tümer mehrheitlich den Einbau, die Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämt­liche Wohnungen durch eine Fachfirma durchführen zu lassen. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, fechten den Beschluss an.

Entscheidung

Der BGH bejaht die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für den Einbau von Rauchwarnmeldern. Die Wohnungseigentümer sind nach dem BGH nicht gehindert, den Ein­bau von neuen Rauchwarnmeldern für Räume zu beschließen, in denen einzelne Wohnungs­eigentümer bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht haben. Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung. Auch wenn nach der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft sicherzustellen, sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. Der Beschluss, alle Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen entspricht unabhängig davon, ob einzelne Wohnungseigentümer in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder installiert haben, auch ordnungsmäßiger Ver­waltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Wohnungsbrände stellen eine Bedrohung für das Gebäude und für Leib und Leben aller Wohnungseigentümer bzw. aller Menschen, die sich in der Anlage aufhalten, dar. Indem der Einbau und die spätere Wartung von Rauchwarn­meldern für das gesamte Gebäude „in eine Hand“ gelegt sind, wird ein hohes Maß an Sicher­heit gewährleistet. Durch die einheitliche Anschaffung und Wartung kann sichergestellt werden, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN-Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal gewartet werden. Damit werden auch versicherungsrechtliche Risiken minimiert.

Fazit

Die Verpflichtung, zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ist in den Bau­ordnungen der einzelnen Länder festgelegt. Die bisher gegebene Unsicherheit, ob ein Beschluss, die Rauchwarnmelder in allen Wohnungen der Anlage zu installieren und zu warten noch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn bereits einzelne Wohnungen mit Rauch­warnmeldern ausgestattet sind, ist damit überzeugend gelöst und dem Bereich der ordnungsmäßigen Verwaltung zugeordnet.

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