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Breiholdt Voscherau
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Nach den Regelungen des § 56 I Satz 2 ZVG iVm § 103 BGB trägt der Ersteher in der Zwangsversteigerung die Lasten vom Tag des Zuschlags an, weil damit das Eigentum kraft Gesetzes auf ihn übergeht. Er haftet kraft Gesetzes aber nicht für Verpflichtungen, die vor dem Zuschlag entstanden sind.

Wird ein vermietetes Haus oder eine vermietete Eigentumswohnung zwangsversteigert, so tritt der Erwerber nach §§ 57 ZVG, 566, 578 BGB auf der Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Der Erwerber hat in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG. Das Sonderkündigungsrecht geht allerdings dann verloren, wenn die Kündigung nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Ist der Zeitraum zwischen dem Termin der Zwangsversteigerung und dem gesetzlichen Kündigungstermin besonders kurz, so billigt die Rechtsprechung dem (neuen) Vermieter eine Überlegungsfrist von ca. einer Woche zu. Organisatorische Schwierigkeiten im Unternehmen des Erwerbers sind dabei unbeachtlich; vielmehr ist der Erwerber in der Zwangsversteigerung gehalten, durch entsprechende Vorkehrungen sicherzustellen, dass dem Mieter die - formell und materiell wirksame - Kündigung innerhalb der Frist des § 57a ZVG zugeht.

Für das Kündigungsrecht müssen zudem Kündigungsgründe im Sinne von § 573 BGB vorliegen, was bedeutet, dass die Kündigung im Sinne der Rechtsprechung ausführlich und umfänglich begründet werden muss.

Für den Erwerber in einer Zwangsversteigerung ist es daher in aller Regel empfehlenswert, sich bereits im Vorwege über die jeweils erforderlichen rechtlichen Schritte zu informieren, insbesondere die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass sofort nach Erwerb des gewünschten Objektes die dann im Zweifelsfall erforderliche Kündigungserklärung wirksam ausgesprochen werden kann. Dabei gilt es zu beachten, dass auch diese Kündigung den - strengen - Formalien des § 573d I BGB unterliegt. Der potentielle Erwerber ist daher gut beraten, sich in diesem Fall anwaltlich beraten und helfen zu lassen.


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