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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)


Keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung für Änderungen der Teilungserklärung

BGH, Urteil 25.09.2009 - Az. V ZR 33/09


Sachverhalt:

In § 7 Abs.3 der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Regelung wie folgt enthalten:

"Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd im guten Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen."

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich diese Regelung:

"wie folgt … (zu behandeln): Neben den (in § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung) … aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von dem jeweiligen Eigentümer auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen."

Es wird von einem Wohnungseigentümer beantragt, den Beschluss für ungültig bzw. für nichtig zu erklären.


Entscheidung:

In der Revisionsinstanz entscheidet der BGH, dass der Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig ist. Terrassentüren und -fenster sind gemeinschaftliches Eigentum; in der Teilungserklärung werde dies noch einmal besonders in § 3 zum Ausdruck gebracht. Als gemeinschaftliches Eigentum sind damit die Fenster und Türen nach § 7 der Teilungserklärung "auf gemeinsame Kosten dauernd im guten Zustand zu erhalten". Soweit an die Stelle dieser Regelung eine Regelung treten solle, nach der jeder Wohnungseigentümer nicht nur die Kosten der Beseitigung von Schäden, sondern auch die Kosten der laufenden Instandhaltung zu tragen habe, fehle der Wohnungseigentümerversammlung nach der Entscheidung des BGH die Beschlusskompetenz.

Eine Änderung der Teilungserklärung ist im übrigen nur zulässig, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthält oder wenn es um die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung geht (§ 16 Abs.3 WEG) bzw. um die Kostenverteilung bzw. über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll (§ 16 Abs.4 WEG).

Darum gehe es vorliegend jedoch gerade nicht: Weder können die Kosten der Instandhaltung der Fenster und der Türen nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden noch handelt es sich um eine Kostenverteilung im Einzelfall.

Eine Ausnahme der Verpflichtung zur gemeinsamen Kostentragung ergibt sich aus § 7 der Teilungserklärung nur für die Behebung von Schäden. Die Teilungserklärung unterscheidet zwischen Instandsetzung und Instandhaltung. Der Beschluss weicht hiervon ab, wenn es hierin heißt, dass "neben den … (in § 7 Abs. 3 der Teilungserklärung) … aufgeführten Schäden … sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und den Terrassentüren von dem jeweiligen Eigentümer auf seinen Namen und seine Rechung zu tragen" sein sollen. Die Kosten der Instandhaltung werden damit auf den einzelnen Eigentümer überlagert, was im Wege eines Beschlusses aber nicht wirksam erfolgen kann.


Fazit:

In Zeiten finanzieller Ebbe auf den Konten der Gemeinschaft, insbesondere den Rücklagenkonten wird zunehmend versucht, kostenträchtige Verpflichtungen der Gemeinschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verlagern. Dass trotz weitgehender Änderung in § 16 WEG hier nach wie vor enge Grenzen gesetzt sind, so weit es um Änderungen der Teilungserklärung geht, macht die Entscheidung deutlich.


Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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