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Breiholdt Voscherau
Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
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Vollmacht (PDF)


Der Verwalter ist bei Baumängeln nicht selbst zur Einleitung
entsprechender Beseitigungsmaßnahmen verpflichtet


Die Pflicht des Verwalters gemäß § 27 Abs. 1 Nr.3 WEG beschränkt sich bei Baumängeln darauf, diese festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über die weiteren Schritte herbeizuführen. Aus eigenem Recht ist der Verwalter nicht befugt, einen Sachverständigen zu bestellen.

Haben der Verwalter und die Wohnungseigentümer bzw. der geschädigte Wohnungseigentümer hinsichtlich Baumängel und ihren Ursachen den gleichen Kenntnisstand, obliegt es letzterem, einen Beschluss der Gemeinschaft zur Feststellung der Mängelursachen und deren Beseitigung rechtzeitig herbeizuführen.

Der mit der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums beauftragte Unternehmer ist nicht Erfüllungsgehilfe des Verwalters.


OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.05.2009, Az. 20 W 115/06


Sachverhalt:

In einer in den 60er Jahren errichteten Wohnungseigentumsanlage traten seit 1985 Nässeprobleme auf. Pläne, aus denen sich die Lage der Entwässerungsleitungen ergeben, existieren nicht. Die Nässeprobleme sind Gegenstand von Erörterungen der Wohnungseigentümerversammlungen, ohne das Beschlüsse gefasst werden. In der Wohnung des Antragstellers sind seit 2002 Wasserschäden eingetreten. Die Schadensursache war unbekannt. Zunächst wurde auf Veranlassung des Verwalters ein Gussrohr in der Wohnungsdecke ausgetauscht. Der Wasserschaden wiederholte sich. Als Ursache wurde dann ein undichter Bodenablauf auf dem darüber liegenden Balkon vermutet. Auf der nächsten Wohnungseigentümerversammlung wurde beschlossen, einen Gutachter einzuschalten. Der Gutachter führte aus, dass auch nach fachgerechter Sanierung der Balkone Feuchtigkeitsschäden durch Hausentwässerung nicht ausgeschlossen werden könnten. Da keine Pläne über die Rohrleitungen vorlagen, ginge eine Untersuchung der Ursachen für die Nässeschäden mit massiven Eingriffen in die Architektur der einzelnen Wohnungen einher.

Die Wohnungseigentümer fassten keinen Beschluss, die Untersuchung durchzuführen. Der Verwaltungsbeirat beschloss vielmehr, dass zunächst ein Balkon saniert werden sollte. Bei laufenden Dachreparaturarbeiten im Objekt stellte der Dachdecker fest, dass der Abfluss einer Regenwasserrinne in das Hausinnere ging. Nach einer künstlichen Bewässerung stellte sich heraus, dass dies die Ursache für die Wasserschäden in der Wohnung des Antragstellers, die mehrmals hintereinander zu erheblichen Schäden geführt hatte, war.

Der Antragsteller, der die Wohnung etwa zwei Jahre nicht bzw. nur eingeschränkt nutzen konnte, und einen Mietvertrag für eine andere Wohnung abgeschlossen hatte, verlangt vom Verwalter 21.000,00 € Schadensersatz. Er wirft dem Verwalter vor, dass dieser keine Beschlussfassungen veranlasst habe, um die zur Verhinderung der Wasserschäden erforderlichen Maßnahmen in die Wege zu leiten. Der Verwalter habe keinen Gutachter eingeschaltet, obwohl im Rahmen eines Berichts einer zurückliegenden Wohnungseigentümerversammlung avisiert worden sei, dass eine Begehung des Objektes mit einem Gutachter für dauerelastische Fugen vorgesehen sei. Ein entsprechender Beschluss wurde aber nicht gefasst.

Der Antragsteller hat seinen Schadensersatzanspruch in allen drei Instanzen verloren.


Entscheidung:

Ein Verschulden des Verwalters ist vom Gericht nicht festzustellen. Die zunächst eingeschaltete Sachverständige hat deutlich gemacht, dass für eine eindeutige Ursachenforschung Zwischenwände und Decken zu öffnen gewesen wären, was mit einen massiven Eingriff in die Architektur der Wohnungen bedeutet hätte. Die Wohnungseigentümer hatten deshalb auch keinen Beschluss zur Einholung eines solchen Gutachtens gefasst. Der Verwalter konnte ohne Beschluss aber nicht tätig werden. Die Wohnungseigentümer beschränkten sich darauf, die Sanierung eines Balkons in Auftrag zu geben. Den Wohnungseigentümern, insbesondere dem Antragsteller, war bekannt, dass die Ursache der Feuchtigkeitsschäden nicht abschließend geklärt war. Es wäre deshalb seine Sache gewesen, diesen Beschluss herbeizuführen. Nachdem diese Ursachenklärung nicht beschlossen war, beschränkte sich die Tätigkeit des Verwalters auf die für die Behebung des Schadens unzulängliche Balkonsanierung.


Fazit:

Die Entscheidung zeigt das Dilemma, in dem sich viele Gemeinschaften befinden. Gerade bei Feuchtigkeitsschäden, aber auch bei Schimmelbefall oder anderen Bausubstanzbeeinträchtigungen, scheuen die Wohnungseigentümer die Einschaltung von Sachverständigen und den sich daraus ergebenden Konsequenzen. Es wird vielmehr versucht, zunächst mit Vermutungen die Schadensursache herauszufinden und mögliche Mängel zu sanieren, in der Hoffnung, damit sei das Problem gelöst. Wenn diese Hoffnung trügt, kann jedenfalls nicht der Verwalter verantwortlich gemacht werden, jedenfalls dann nicht, wenn der Kenntnisstand des Verwalters und der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Mängel und deren Folgen gleich ist. Zwar ist es Aufgabe des Verwalters, Mängeln nachzugehen und diese festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Fassen die Wohnungseigentümer trotz ihres Kenntnisstandes keinen Beschluss bzw. sprechen sie sich gegen bestimmte Maßnahmen aus, so kann der Verwalter nicht von sich aus - soweit es sich jedenfalls nicht um Notmaßnahmen handelt - tätig werden.


Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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