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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)


BHG entscheidet über den Geschäftswert für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften unter einen Beschluss über die Bestellung des Verwalters einer Wohnungseigentumsgemeinschaft

BGH, Urteil vom 23.10.2008, Az. V ZB 89/08

Sachverhalt:

Der Notar beglaubigt die Unterschriften des Vorsitzenden der Eigentümerversammlung, des Vertreters des Verwaltungsbeirats und eines Wohnungseigentümers. Die Wohnungseigentümerversammlung hatte den amtierenden Verwalter für weitere fünf Jahre bestellt. Für die Beglaubigungen stellte der Notar je eine 2,5/10-Gebühr aus einem Geschäftswert von 250.052,98 € in Rechnung. Dieser Betrag entspricht einem Zehntel des Gesamtwertes der Wohnanlage. Der Notar hatte den Gesamtwert anhand der Gesamtwohnfläche und den Angaben einer Wohnungseigentümerin über den Quadratmeterpreis ihrer Wohnung errechnet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft legt gegen den Kostenbescheid Beschwerde ein mit der Begründung, die Bestellung des Verwalters sei nach dem jährlichen Verwalterhonorar zu bewerten. Das Landgericht hat im Beschwerdeverfahren den Regelwert von 3.000,00 gemäß § 30 Abs.2 Satz 2 KostO angenommen. Hiergegen richtet der Notar die weitere Beschwerde an das KG Berlin, das seinerseits den Rechtsstreit dem BGH vorlegt.


Entscheidung:

Die weitere Beschwerde des Notars ist nach Auffassung des BGH zulässig. Der BGH verweist den Rechtsstreit an das LG Berlin zurück, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer ermessensfehlerhaften Bestimmung des Geschäftswerts beruht.

In den ausführlichen Entscheidungsgründen führt der BGH aus, dass der Wert des Beschlusses über die Bestellung des Verwalters keinen bestimmten Geldwert habe. So könne er nicht aus der Vergütung des Verwalters errechnet werden, da der Verwaltervertrag, in dem die Vergütung geregelt sei, einen anderen Gegenstand zum Inhalt habe. Der Verwaltervertrag diene dazu, die Rechtsposition des Verwalters im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern auszugestalten und sei deshalb streng vom Akt der Bestellung zu trennen.

Gemäß § 30 Abs.2 KostO sei der Geschäftswert regelmäßig mit 3.000,00 € anzunehmen. Nach Lage des Falls könne er niedriger oder höher liegen, nicht jedoch über 500.000,00 €. Die Entscheidung über die Höhe des Geschäftswertes im Rahmen von § 30 Abs.2 KostO stehe im Ermessen des Notars und sei nur dahingehend zu überprüfen, ob der Notar die Grenzen des ihm eingeräumten Ermessens eingehalten habe.

Vorliegend hatte der Notar den Beschluss über die Bestellung des Verwalters nach einem Zehntel des geschätzten Gesamtwertes der Wohnanlage berechnet. Der BGH weist darauf hin, dass dieser Ansatz in der Praxis verbreitet sei, er liege aber wie der BGH ausführt, nicht mehr in dem Rahmen des dem Notar durch die §§ 29 Satz 1, 30 Abs.2 Satz 2 KostO eröffneten Ermessens.

Bei dem Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft über die Verwalterbestellung sei vielmehr der Ansatz von 10 % des Gesamtwerts der Wohnanlage überhöht. Soweit das LG vorliegend jedoch den Regelwert von 3.000,00 € angesetzt habe, habe es wesentliche Gesichtspunkte außer Acht gelassen, die für die Annahme eines höheren Wertes sprechen können. Bei Beschlüssen einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei auch der Wert der Wohnanlage zu berücksichtigen, auch wenn er nicht zu dem Verwaltungsvermögen der teilrechtsfähigen Gemeinschaft gehöre. Er sei ein tauglicher Gradmesser sowohl für die wirtschaftliche Bedeutung als auch für die finanzielle Leistungsfähigkeit der Vereinigung. Ähnlich aussagekräftig - und leichter zu ermitteln - seien die Größe der Anlage und die Zahl der Wohneinheiten. Diese Kriterien seien vom LG Berlin jedoch außer Betracht gelassen worden. Jedenfalls bei größeren Gemeinschaften könne man der Bedeutung der Verwalterbestellung und der Wirtschaftskraft der jeweiligen Gemeinschaft dadurch Rechnung tragen, dass man - je nach Wert und Größe - zwischen 300,00 € und 500,00 € pro Wohneinheit in Ansatz bringe. Diese pauschale Bewertung sei im Rahmen von § 30 Abs.2 Satz 2 KostO jedenfalls deshalb gerechtfertigt, weil die Regelungen der §§ 29 Satz 1, 41 c Abs.1 KostO erkennbar darauf ausgelegt seien, die Bewertung von Beschlüssen einfach und sicher zu gestalten.

Eine Sachentscheidung konnte der BGH im vorliegenden Fall nicht treffen, weil das Beschwerdegericht keine Feststellung über die Zahl der Wohneinheiten getroffen hatte und weil weiterhin die Rechnung des Notars unverständlich und nicht nachvollziehbar aufgemacht war.

Der BGH weist abschließend darauf hin, dass in der Rechnung des Notars die für den Geschäftswert maßgeblichen Bestimmungen anzugeben seien, wenn der Wert der Urkunde nicht ohne weiteres ersichtlich ist.



Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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