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Breiholdt Voscherau
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Tätige Mithilfe von Wohnungseigentümern

In Zeiten zunehmender finanzieller Belastungen werden bei Wohnungseigentümern Überlegungen angestellt, die Kosten niedrig zu halten. Es kommt gerade in kleineren Gemeinschaften zu Anträgen für die Wohnungseigentümerversammlung, die Haus-Treppenreinigung, die Gartenarbeit oder Räum- und Streupflichten in tätiger Mithilfe der Miteigentümer durchzuführen, um Kosten für Drittunternehmen zu sparen.

Die Reinigung des Gemeinschaftseigentums und der Winterdienst ist eine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mit Mehrheit zu beschließen ist.

Umstritten ist jedoch, ob und in welchem Umfang Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu tätiger Mithilfe herangezogen werden können.

Wenn Vereinbarungen oder eine Regelung der Teilungserklärung die tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer nicht vorsehen bzw. Vorgaben hierfür machen, wird im Hinblick darauf, dass das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern eine Pflicht zur aktiven Mitwirkung beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen nicht auferlegt, sondern nur eine Kostenbeitragspflicht, davon auszugehen sein, dass ein Mehrheitsbeschluss bezüglich der Auferlegung von Reinigungs-, Gartenarbeits-, Räum- und Streupflichten auf die Wohnungseigentümer auf Anfechtung für unwirksam erklärt werden kann. So hat das OLG Düsseldorf mit Entscheidung vom 23.06.2008 (- I - 3 Wx 77/08 -) eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 01. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden können, für unwirksam erklärt.

Das Gericht hat es in dieser Entscheidung offen gelassen, ob etwas anderes gelten kann, wenn es sich bei den übertragenden Arbeiten um übliche Tätigkeiten handelt, wie etwa Treppenreinigung. Eine turnusmäßige Reinigung der Außenanlagen einer Wohnungseigentumsanlage im Herbst / Winter von Blättern kann jedenfalls nach Auffassung des Gerichts durch Mehrheitsbeschluss nicht den Wohnungseigentümern auferlegt werden.

Dass mit dieser Entscheidung aber die Frage der tätigen Mithilfe keineswegs abschließend entschieden ist, zeigt eine weitere Entscheidung des AG Freising vom 08.05.2008 (- 4 UR II 13/06 -). Danach kommt bei Kleinstanlagen auch eine persönliche Verpflichtung zum "Winterdienst" in Betracht. Hier hatte das Amtsgericht den Wohnungseigentümern einer Zweiergemeinschaft die Durchführung des Winterdienstes auferlegt. Die Antragsgegner hatten sich darauf berufen, dass sie Schicht arbeiten würden und deshalb zeitweise verhindert seien. Das Gericht hatte dazu ausgeführt, dass die Antragsgegner im Falle ihrer Verhinderung die Arbeiten ggf. durch dritte Personen durchführen lassen müssten.

Eine sicher nicht unumstrittene Auffassung, die aber deutlich macht, dass eine generelle Beantwortung der Frage, ob tätige Mithilfe durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden kann, nicht möglich ist, sondern es sich jeweils um eine Einzelfallentscheidung handeln wird.


Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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