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Breiholdt Voscherau
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Zweifamilienhauskündigung auch möglich, wenn in dem fraglichen Gebäude neben zwei Wohnungen auch Gewerberäumlichkeiten befindlich sind?

BGH VIII ZR 307/07, Urteil vom 25.06.2008

In einer neuen Grundsatzentscheidung hat der Bundesgerichtshof die lange umstrittene Frage beantwortet, ob eine Zweifamilienhauskündigung gemäß § 573a BGB auch möglich ist, wenn sich in dem Haus nicht nur die von dem Vermieter und die von einem Mieter bewohnte Wohnung befinden, sondern zusätzlich eine Gewerbeeinheit und weitere Räume, welche zwar keine abgeschlossene Wohnung darstellen, aber auch zu Wohnzwecken genutzt werden.

Sachverhalt
In dem im Eigentum des Vermieters befindlichen Haus befinden sich zwei Wohnungen. Die eine bewohnt der Vermieter mit seiner Familie, die andere hat er vermietet. Im Erdgeschoss hat sich eine Wäscherei eingemietet. Im ersten Obergeschoss liegen weitere Wohnräume, welche keine eigenständige Wohnung darstellen, sondern lediglich zimmerweise an zwei Auszubildende des Wäschereibetriebes vermietet werden.

Ohne das Vorliegen eines besonderen Grundes kündigt der Vermieter dem Mieter der zweiten Wohneinheit fristgemäß. Dieser weigert sich jedoch auszuziehen. Daraufhin reicht der Vermieter Räumungsklage ein.

Entscheidung
Nach Ansicht des BGH besteht das Kündigungsrecht des Vermieters gemäß § 573a BGB. Es handle sich um eine sogenannte Zweifamilienhauskündigung. § 573a BGB sehe das Recht des Vermieters vor, eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ohne das Vorliegen eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB mit einer um 3 Monate verlängerten Kündigungsfrist zu kündigen. Um eine solche Situation handle es sich hier; die Existenz der Gewerberäume schließe das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB nicht aus. Auch die weiteren ehemaligen Wohnräume stünden einer Zweifamilienhauskündigung nicht entgegen, da es sich nicht mehr um eine abgeschlossene Wohneinheit handle. Vielmehr sei die ehemalige Küche vor Beginn des Mietverhältnisses der Parteien zum sozialen Arbeitnehmer der Wäscherei und ein angrenzender Wohnraum zum Büro des Gewerbebetriebes umfunktioniert worden. Auch die Tatsache, dass die Wohnung der Mieter einen gesonderten Eingang besitze, spreche nicht entscheidend gegen die Wirksamkeit der Kündigung. Zwar sei es Zweck des § 573a BGB, dem Vermieter eine erleichterte Möglichkeit zur Beendigung eines Mietverhältnisses einzuräumen, wenn aufgrund der vorhandenen räumlichen Enge die erforderliche Harmonie der Parteien nicht mehr gewährleistet sei. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sei es jedoch angezeigt, sich an dem Wortlaut der Vorschrift zu orientieren und keine Unterscheidung dahingehend zu treffen, ob ein gemeinsames Treppenhaus und ein gemeinsamer Hauseingang vorhanden seien.

Die Mieter seien deshalb verpflichtet, die Wohnung zu räumen.

Fazit
Das Urteil beendet eine lange währende Unsicherheit über die Auswirkung des Vorhandenseins von weiteren Räumen in einem Zweifamilienhaus. Sie ist deshalb zu begrüßen, weil sie sich ausschließlich dem Gesetzeswortlaut folgt und für den Vermieter somit die Möglichkeit schafft, seine Position eindeutig zu beurteilen. Dem Vermieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus wird durch das Urteil eine große Unsicherheit bezüglich der Kündigungsmöglichkeit der vermieteten Wohnung genommen.


Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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