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Renovierungsverpflichtung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Auch bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel kann der Mieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet sein.

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.07.2007 - 2-11 S 125/06

Der Mieter gibt dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung zurück. Dabei stellt der Vermieter fest, dass das Kinderzimmer mit einer Mustertapete mit Sternchen tapeziert ist und das Schlafzimmer mit einem roten Volltonanstrich. Der Vermieter verlangt vom Mieter, dass dieser die beiden Räume - und weitere "normal" abgenutzte Räume - renoviert. Unter Hinweis auf die "starre" Fristenregelung im Mietvertrag und die dazu ergangene BGH-Rechsprechung weigert sich der Mieter, überhaupt irgendwelche Arbeiten vorzunehmen. Das Landgericht verurteilt ihn zur Übernahme der Kosten für die Renovierung des Schlafzimmers mit dem roten Volltonanstrich.

Rechtlicher Hintergrund:
Ist eine Schönheitsreparaturklausel nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam, so bedeutet dies zunächst nur, dass der Mieter keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Hat er darüber hinaus die Wohnung nicht vertragsgemäß genutzt, so muss er hierfür einstehen und die Folgen dieser nicht vertragsgemäßen Nutzung wieder beseitigen.

Gründe des Gerichts:
Hinsichtlich des Kinderzimmers kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass das Tapezieren des Zimmers mit Mustertapete mit Sternchen einen vertragsgemäßen Gebrauch darstellt. In Kinderzimmern sei das Anbringen solcher Tapeten durchaus üblich. Deshalb habe der Vermieter keinen Anspruch auf eine neutrale Tapete mit entsprechendem Anstrich bei Auszug. Bezüglich des Schlafzimmers liegt der Fall anders. Durch den roten Volltonanstrich sei es bei einer normalen Renovierung vor einer Weitervermietung erforderlich, zusätzliche Arbeiten vornehmen zu lassen, um einen üblichen Zustand wiederherzustellen. Hier liege kein vertragsgemäßer Gebrauch mehr vor. Bezüglich der übrigen - normal abgenutzten - Räume stellt das Gericht fest, dass der Mieter wegen der "starren" Fristenregelung keine Renovierung vornehmen muss.

Rechtliche Einordnung:
Die farbliche Gestaltung von Wohnungsmieträumen spielt in der Rechtsprechung immer wieder eine große Rolle. Im Jahre 2004 hatte zum Beispiel das Kammergericht (8 U 211/04) einen Mieter, der seine Räume gelbbraun, in einem kräftigen Blau und einem kräftigen Rot gestrichen hatte, zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Diese Farben stellten keine vertragsgemäße Nutzung dar. Auch dieser Mieter war wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel in seinem Vertrag eigentlich nicht zur Renovierung verpflichtet; dass Kammergericht sah in der von ihm gleichwohl vorgenommenen Renovierung eine "Verschlimmbesserung" und verurteilte ihn deshalb entsprechend.

Praxishinweis:
Von Vermietern und Verwaltern ist immer wieder zu hören, dass Mieter bei Auszug unter Hinweis auf eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel in ihrem Vertrag die Renovierung generell ablehnen. Umso wichtiger ist es, in so einem Fall für den Vermieter festzustellen, ob der Mieter vielleicht aus anderen Gründen zur Vornahme von Arbeiten verpflichtet ist.


Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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