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Breiholdt Voscherau
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Kündigung ohne Abmahnung
Die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters setzt in der Regel keine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.

BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07

Der klagende Vermieter verlangt von den beklagten Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Diese verweigern die Zustimmung und werden auf die dahin erhobene Klage vom zuständigen Amtsgericht zur Zahlung einer Mieterhöhung verurteilt. Gleichwohl zahlen sie über mehrere Monate die alte Miete. Im gleichen Zeitraum erstellt der Vermieter auch eine Nebenkostenabrechnung, die mit einer Nachzahlung endet und auf Grund derer er die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht. Die Beklagten widersprechen der Abrechnung und zahlen den Betriebskostenvorschuss in der alten Höhe.

Daraufhin kündigt der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß. Die Mieter widersprechen und zahlen die offenen Beträge für die Mieterhöhung und den Betriebskostenvorschuss "unter Vorbehalt" nach. Bei den nächsten monatlichen Mietzahlungen überweisen sie allerdings wieder die alten Beträge, bevor sie auch hier eine Nachzahlung leisten.

Der Vermieter reicht die Räumungsklage ein. Das Amtsgericht weist diese ab, das Landgericht gibt ihr statt. Ebenso der BGH.

Gründe des Gerichts:


Wegen der erfolgten Nachzahlung von Miete und Betriebskostenvorschüssen ist die ausgesprochene fristlose Kündigung gem. § 569 BGB unwirksam geworden. Die daneben ausgesprochene fristgemäße Kündigung führt aber zur antragsgemäßen Verurteilung. Es ist BGH-Rechtsprechung, dass eine ständig unpünktliche oder unvollständige Mietzahlung eine fristgemäße Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen kann. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter auf diese Weise mit mehr als zwei Bruttomieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug kommt. Diese Voraussetzungen waren hier unstreitig gegeben.

Auch das der fristgemäßen Kündigung keine Abmahnung vorausgegangen war, schadet nach Meinung des BGH nicht. Die fristgemäße Kündigung nach § 573 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung setze - anders als die fristlose Kündigung nach § 543 BGB - keine Abmahnung voraus. Dies entspreche dem Willen des Gesetzgebers, der dies im Rahmen der Mietrechtsreform bewusst so geregelt habe. Außerdem bestehe für eine Abmahnung im Rahmen von § 573 BGB auch kein Bedarf. Insbesondere der Gesichtspunkt drohender Obdachlosigkeit greife hier nicht, da der Mieter im Rahmen einer fristgemäßen Kündigung mit Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten genug Zeit habe, sich eine neue Wohnung zu suchen.

Rechtliche Einordnung:


Der BGH entscheidet hier einen Streit der Instanzgerichte und der Literatur. So hatte beispielsweise das Landgericht Hamburg (ZMR 2005, 867) im Jahre 2005 die Auffassung vertreten, einer fristgemäßen Kündigung nach § 573 BGB wegen schuldhafter Pflichtverletzung müsse eine Abmahnung vorausgehen. Eine kleine Einschränkung macht der BGH allerdings: Bei der Prüfung, ob eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters vorliege, könne es eine Rolle spielen, ob dieser eine vorher ausgesprochene Abmahnung missachtet habe.

Kommentar:


Die sehr ausführliche Begründung des BGH zur Frage der Abmahnung überzeugt. In praktischer Hinsicht ist gleichwohl zu beachten, dass man bei verhaltensbedingten Kündigungen (schuldhafte Pflichtverletzung) lieber noch einen zusätzlichen Pfeil im Köcher haben sollte. Ausgesprochene Abmahnungen schaden deshalb nicht.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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