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Breiholdt Voscherau
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Wärme-Contracting in der WEG-Anlage
(OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.04.2007 - Aktenzeichen: 9 U 73/06)

Wärme-Contracting ist im Mietrecht eine zunehmend verbreitete Dienstleistung. Der Vermieter schließt mit dem Contractor einen Wärmelieferungsvertrag mit längeren Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren ab. Dem Contractor (Wärmelieferant) wird dabei das alleinige Recht eingeräumt, die Liegenschaft mit Heizwärme bzw. auch mit Warmwasser zu versorgen.

Wärme-Contracting ist aber nicht nur von Bedeutung für den Mietbereich, sondern kommt zunehmend auch in WEG-Anlagen zur Anwendung.

Bei neu zu errichtenden WEG-Anlagen kann vom Bauträger und Verkäufer der Käufer verpflichtet werden, in dem vom Bauträger geschlossenen Wärme-Contracting-Vertrag einzutreten. Dabei kann zur Sicherung des Energieversorgers eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen werden.

In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Rechtsstreit hatte der Bauträger einen Wärme-Contracting-Vertrag mit dem Energielieferanten für 15 Jahre abgeschlossen. Die Heizungsanlage sollte nach diesem Zeitraum im Gebäude verbleiben. Zu Gunsten des Energieversorgers wurde eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen. Im notariellen Kaufvertrag zwischen Käufer und Bauträger/Verkäufer ist Bezug genommen auf die Baubeschreibung. In der Baubeschreibung heißt es, dass der Bauträger einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat, in den die Erwerber eintreten müssen.

Die Erwerber der Eigentumswohnung, die feststellten, dass sie mit höheren Kosten als bei einer herkömmlichen Heizungsanlage vom Wärme-Contractor belastet wurden, klagten auf Feststellung, dass sie in den Wärmelieferungsvertrag nicht eintreten müssen. Sie wiesen darauf hin, dass an der Heizung im Gebäude keine gesonderten Rechte begründet werden könnten. Die Heizung sei wesentlicher Bestandteil des Gebäudes.

Das OLG Düsseldorf wies die Klage ab. Das OLG Düsseldorf geht davon aus, dass eine Eigentümerstellung des Wärmelieferanten gegeben ist, die durch die beschränkt persönliche Dienstbarkeit gesichert ist. Das Gericht sieht unter diesen Umständen die Heizungsanlage nur als Scheinbestandteil des Gebäudes an, weil der Wärmelieferant sie in Ausübung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit eingebaut habe.

Die weitere Rechtsprechung zum Wärme-Contracting bleibt abzuwarten. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte jedenfalls das Kaufvertragswerk deutlich lesen und vorab klären, ob er sich verpflichtet, in einen Wärmelieferungsvertrag einzutreten. Nach wie vor ist festzustellen, dass von der Kosten-Nutzen-Seite es keine klaren Maßstäbe für das Äquivalenz-Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung gibt. Es wird deshalb Sache des Gesetzgebers bzw. der Rechtsprechung sein, mehr Transparenz zu fordern, damit auch die Wirtschaftlichkeit im Bereich des Wohnungseigentums überprüft und für den Käufer und späteren Eigentümer erkennbar gemacht werden kann.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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