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Breiholdt Voscherau
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Vollmacht (PDF)



Eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter ist bei einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhaft nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters im Sinne des § 573 I, II Nr. 1 BGB nicht erforderlich.


BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07

Sachverhalt:
Die Klägerin ist Vermieterin eines Wohnhauses. Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nahm sie die beklagten Mieter auf Zahlung einer monatlichen Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht Potsdam verurteilte die Beklagten unter dem 11.11.2004 zur Nachzahlung der zwischenzeitlich aufgelaufenen Mietrückstände; eine Zahlung erfolgte allerdings nicht.

Einer Nachforderung der Betriebskosten für das Jahr 2003 und eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung auf € 191,00 widersprachen die Beklagten, da sie die Abrechnung für unrichtig hielten. Neben den titulierten Mietforderungen war zusätzlich offen der Saldo aus der Betriebskostenabrechnung sowie die erhöhten Betriebskostenvorauszahlungsbeträge.

Mit Schreiben vom 15.09.2005 kündigte die Klägerin sodann das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos und hilfsweise fristgemäß. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und glichen die Mietrückstände "unter Vorbehalt" aus. Für November und Dezember 2005 überwiesen sie jedoch wiederum nur den "alten" Mietbetrag. Dieser Rückstand wurde dann Ende Dezember 2005 ausgeglichen. Ab Januar 2006 zahlten die Beklagten die erhöhte Miete, den Betriebskostenvorauszahlungsbetrag jedoch weiterhin nur "unter Vorbehalt". Die Klägerin verlangt die Räumung der Wohnung.

Entscheidung:
Wie auch die Berufungsinstanz - Entscheidung des LG Potsdam vom 26.4.2007, Az.: 11 S 104/06 - geht der BGH von der Wirksamkeit (jedenfalls) der fristgemäßen Kündigung aus. Er bestätigt insoweit noch einmal seine bisherige Rechtsprechung, wonach der Vermieter auch dann gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordnungsgemäß kündigen kann, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt bzw. mit seinen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist (BGH vom 11.01.2006, Az. VIII ZR 364/04, und BGH vom 25.10.2006, Az. VIII ZR 102/06). Dann besteht - wie der BGH in der vorliegenden Entscheidung noch einmal bestätigt - neben dem Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristgemäß zu kündigen. Vorliegend haben die beklagten Mieter die fristlose Kündigung durch Nutzung der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam gemacht. Dies hat jedoch - so der BGH - keine Wirkung auf die Wirksamkeit der hilfsweise fristgemäß ausgesprochenen Kündigung.

Einzig dann, wenn der Mieter in einer "wirtschaftlichen Notlage" sei, könne das Verschulden des § 573 BGB entfallen. Im vorliegenden Fall war hierzu jedoch durch die beklagten Mieter nichts vorgetragen worden.

Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen habe, war bislang in der Rechtsprechung umstritten. Diese Frage hat der BGH nunmehr klar verneint. Eine Abmahnung ist danach nicht erforderlich, wobei der BGH sich zur Begründung auf den Willen des Gesetzgebers bezieht und in seinen Entscheidungsgründen Folgendes ausführt:

"Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Oldenburg, wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleichwohl die Regelung des § 564 b Abs. 1, Abs. 2, S. 1 Nr. 1 BGB a.F. inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Rechtsprechung zu belassen."

Im Übrigen - so der BGH - bestehe auch kein Bedürfnis für eine Abmahnung, da § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ein "schuldhaftes" Handeln und eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung verlangt. Der Mieter hat es daher selbst in der Hand, ob er einen Anlass zur Kündigung bietet, es sei denn, er ist unverschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist.

Interessant ist, dass der BGH in der vorbenannten Entscheidung der Auffassung des Berufungsgerichts folgt und feststellt, dass die für § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderliche Vertragspflichtverletzung auch bereits dann anzunehmen ist, wenn der Mieter der irrigen Auffassung ist, die vermieterseits erhöhten Betriebskostenvorauszahlungsbeträge nicht zahlen zu müssen, da er die der Erhöhung zugrunde liegende Betriebskostenabrechnung für inhaltlich falsch hält. Vielmehr kommt es - so der BGH - nur darauf an, ob die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB formell wirksam war. Da die beklagten Mieter vorliegend über mehrere Monate hinweg und damit "ständig" die Erhöhung des Betriebskostenvorauszahlungsbetrages nicht gezahlt hatten, war auch aus diesem Grunde die Kündigung wirksam.

Fazit:
Die vorliegende Entscheidung des BGH macht deutlich, dass der Mieter auch dann zur Zahlung eines vermieterseits erbetenen erhöhten Betriebskostenvorauszahlungsbetrages verpflichtet sein kann, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltlich falsch ist und der vom Vermieter errechnete monatliche Vorauszahlungsbetrag für das kommende Jahr der Höhe nach unzutreffend kalkuliert ist. Insoweit ist der Mieter gehalten, zunächst den ggf. auch unrichtig kalkulierten Betriebskostenvorauszahlungsbetrag zu zahlen, wenn er eine wirksame Kündigung des Wohnraummietverhältnisses vermeiden will. Das Anpassungsrecht des § 560 Abs. 4 BGB setzt danach lediglich voraus, dass dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist (so auch schon vor der Entscheidung des BGH: Amtsgericht Dortmund, WM 2004, Seite 148 sowie Amtsgericht Hamburg-Bergedorf NZM 2002, Seite 675; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 BGB, Rdnr. 44).

Ferner stellt der BGH nunmehr klar, dass für den Ausspruch einer ordnungsgemäßen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Normalfall eine Abmahnung nicht erforderlich ist. Hierfür besteht im Übrigen auch ein praktisches Bedürfnis in aller Regel nicht: Der Vermieter erklärt nämlich typischerweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters in aller Regel hilfsweise neben der fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund, die gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine Abmahnung voraussetzt. Regelmäßig wird also ohnehin zunächst eine Abmahnung vermieterseits erfolgen. Dann aber führt gerade die Missachtung einer solchen Abmahnung auch zur fristlosen Kündigung und gibt - so der BGH in der vorliegenden Entscheidung - der hilfsweise ausgesprochenen Kündigung erst "das erforderliche Gewicht".


Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

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