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Breiholdt Voscherau
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Mietaufhebungsvertrag statt langwieriger Räumungsprozesse

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, wenn sich Vermieter oder Mieter vorzeitig aus einem befristet abgeschlossenen Wohnraummietvertrag verabschieden wollen? Und was kann ein Vermieter tun, der ein kündbares Mietverhältnis eingegangen ist, aber für die Kündigung keine berechtigten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 BGB - z.B. Eigenbedarf - darlegen und beweisen kann?

Anwaltlicher Rat ist hier nicht teuer, denn die Mietvertragsparteien haben grundsätzlich die Möglichkeit, im Rahmen der Vertragsfreiheit einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, gleichgültig, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet ist. Viele Vermieter ziehen diese Möglichkeit einem langwierigen Räumungsprozess vor, insbesondere auch dann, wenn sie zwar ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages haben, dieses aber nicht oder nur sehr schwer im Prozess nachweisen können. Die Rechtsprechung stellt an diesen Nachweis des berechtigten Interesses bekanntermaßen hohe Anforderungen, die häufig nicht erfüllt werden können, insbesondere wenn es um den Nachweis des Eigenbedarfs geht, also wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt, § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB.

Aber auch andere berechtigte Interessen im Sinne dieses Gesetzes dürften im Streitfall nur unter erheblichen Schwierigkeiten und regelmäßig in einem langwierigen Prozess mit umfangreicher Beweisaufnahme nachzuweisen sein, sei es, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Juristen wissen: Zeugenbeweis ist das schlechteste Mittel für den Beweis streitiger Parteivorträge, denn keineswegs wird "durch zweier Zeugenmund allerwegs die Wahrheit kund", wie eine der zahlreichen Beweisregeln vor 1879 lautete.

In Abwandlung eines humoristisch-satirischen Geistesblitzes des James Callaghan könnte man auch formulieren, dass man mit Zeugen alles beweisen kann - auch das Gegenteil!

Es hat sich nicht nur in Hamburg herumgesprochen, dass deshalb ein Mietaufhebungsvertrag einem langwierigen teuren Räumungsprozess mit unsicherem Ausgang vorzuziehen ist. Er bietet nämlich die Möglichkeit und die Chance für beide Vertragspartner gleichzeitig, eine allumfassende und wirtschaftlich sinnvolle Lösung über noch offene Streitpunkte herbeizuführen. Auch können Regelungen für die Abwicklung des Mietverhältnisses vorgesehen werden, wie z.B. die Verpflichtung des Vermieters zur Zahlung einer bestimmten Abfindungssumme, eine einvernehmliche Regelung über etwa noch durchzuführende Schönheitsreparaturen in der Wohnung oder auch eine Abrechnung oder Abgeltung von ggf. noch abzurechnenden Nebenkosten. Wenn dies alles umfassend geregelt ist, könnte (und sollte im Regelfall) im Mietaufhebungsvertrag auch eine Generalquittung vorgesehen werden, wonach die Parteien erklären, dass mit Erfüllung des Vergleichs alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis erledigt sind.

Natürlich müssen die Parteien sich vor Abschluss eines wirksamen Mietaufhebungsvertrages auf die Beendigung des Mietvertrages einigen. Anreiz dafür ist für den Mieter häufig das Angebot des Vermieters, einen bestimmten Betrag bei Räumung der Wohnung zu zahlen. Der Herausgabeanspruch des Vermieters sollte zeitlich fixiert sein. Dringend zu empfehlen ist im Sinne einer Rechtsklarheit stets einen Spätesttermin für die Räumungsverpflichtung zu nennen, zu dem die Wohnung an den Vermieter zurückzugeben ist. Regelmäßig wird dem Mieter eine angemessene Räumungsfrist einzuräumen sein, allerdings häufig verbunden mit dem Recht, die Wohnung auch schon vor Ablauf dieser Frist unter Beachtung einer Ankündigungsfrist zurückgeben zu können. Vereinbaren die Parteien die Zahlung einer bestimmten Abfindungssumme, sollte dies nur als sog. "Zug-um-Zug-Verpflichtung", dh also Zahlung nur gegen rechtzeitige Räumung, in den Aufhebungsvertrag aufgenommen werden. Hat man sich auf einen Mietaufhebungsvertrag geeinigt und eine Generalquittung vorgesehen, so könnte auch der Zeitpunkt für die Rückgabe der Kaution festgehalten werden.

Ein Formzwang für den Mietaufhebungsvertrag besteht nicht, grundsätzlich kann er also auch mündlich vereinbart werden. Es empfiehlt sich jedoch, aus Beweisgründen stets den Aufhebungsvertrag schriftlich abzuschließen oder noch besser, den Aufhebungsvertrag vor der Öffentlichen Rechtsauskunfts- und Vergleichsstelle (kurz ÖRA genannt) protokollieren zu lassen. Der Aufwand dafür ist gering, eine der Parteien oder beide Parteien bitten die ÖRA, einen Termin zur Protokollierung eines bereits schriftlich vorbereiteten Vergleichs anzuberaumen. Zu diesem Termin müssen die Parteien grundsätzlich persönlich anwesend sein und sich durch Personalausweis ausweisen können. Sie können sich aber auch vertreten lassen, wenn sie der ÖRA eine entsprechende Vertretungsvollmacht, die den Abschluss des Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich erwähnt, vorlegen. Fachanwälte wissen dies und machen von dieser Möglichkeit reichlich Gebrauch. Die von der ÖRA für den Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung verlangten Gebühren halten sich in einem gesunden Rahmen und sind in der Höhe überhaupt nicht vergleichbar mit Prozesskosten, die bei einem Räumungsprozess mit Beweisaufnahme und Urteil oder letztlich bei einem später abgeschlossenen gerichtlichen Räumungsvergleich entstehen.

Mietvertragsparteien, die ohne ein Gericht anrufen zu müssen, auf einen vollstreckbaren Räumungstitel Wert legen , ist also zu empfehlen, Kontakt zur ÖRA aufzunehmen. Die Kontaktdaten der ÖRA lauten wie folgt:

ÖRA-Hauptstelle
Holstenwall 6, 20355 Hamburg
Tel.: 040/42843-3071 oder 3072
Fax: 040/42843-3658
www.oera.hamburg.de



Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte

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