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Malen oder zahlen?

Auslegungsakrobatik des BGH zu den Schönheitsreparaturklauseln


In großer Aufmachung wird seit 2004 über die vielfältige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu der Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln berichtet. Schlagzeilen, wie "Mieter müssen beim Auszug die Wohnung nicht renovieren" oder "BGH kippt Schönheitsreparaturklauseln" bewegen die Gemüter. Über die wirtschaftlichen Folgeschäden, die der Immobilienwirtschaft entstehen, wird weniger berichtet. So ist es nur denklogisch, dass zurzeit eine kontroverse Auseinandersetzung in Rechtsprechung und Literatur zu der Frage erfolgt, ob der Vermieter bei einer unwirksamen Renovierungsklausel im Rahmen einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu den Werten des Mietspiegels einen Zuschlag gemäß § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung von € 0,70/qm hinzurechnen darf. In denjenigen Fällen, in denen der Vermieter keine Abwälzung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vorgenommen hat, ist dies von der Rechtsprechung in der Vergangenheit bejaht worden. Was aber passiert, wenn die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag abgewälzt werden sollte, dies aber rechtlich nicht wirksam gelungen ist? Das OLG Karlsruhe (Urteil vom 18.04.2007, Az. 7 U 186/06) sowie das Landgericht Düsseldorf (Urteil vom 16.05.2007, Az. 21 S 375/05) haben die Möglichkeit einer Mieterhöhung im Grundsatz bejaht, wenn auch mit unterschiedlichen Modalitäten und Einschränkungen in der Berechnung des jeweiligen Zuschlags. Da beide Gerichte die Revision zum BGH zugelassen haben, bleibt dem Vermieter zunächst nur, die höchstrichterliche Rechtsprechung abzuwarten, die aller Voraussicht nach 2008 ergehen wird. Bis zu einer endgültigen Klärung sollten die Mietvertragsparteien darum bemüht sein, eine möglichst einvernehmliche und für beide Seiten wirtschaftlich sinnvolle Regelung herbeizuführen, die auch in dem (Neu-) Abschluss einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel gesehen werden kann.
Was ist jetzt der Wohnungswirtschaft in Bezug auf den Neuabschluss von Wohnraummietverträgen anzuraten? Betrachtet man hierzu einmal die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH, so lassen sich vier Kategorien von formularvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln feststellen, die nachfolgend aufgezeigt werden sollen: Endrenovierungsklauseln
Formularmäßig vereinbarte Schlussrenovierungsklauseln sind grundsätzlich wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, soweit sie den Mieter unabhängig von dem Zustand der Wohnung und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung zu Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichten. Nach der Rechtsprechung gilt dies sowohl für formularmäßige "isolierte" Endrenovierungsverpflichtungen (BGH vom 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06), sowie aber auch für den Fall der Summierung mit der Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturverpflichtung (BGH vom 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02). Soweit daher im Mietvertrag auch in zwei unterschiedlichen Klauseln eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung während der Mietzeit und zusätzlich beim Auszug geregelt ist, reißt der so genannte Summierungseffekt die gesamten Regelungen zu den Schönheitsreparaturen mit sich, sie sind insgesamt unwirksam. Die Folge: Der Mieter muss keinerlei Renovierungsarbeiten durchführen.

"Starre Fristen"
Dasselbe gilt für den Fall, dass der Mietvertrag so genannte "starre Fristen" vorsieht. Ist im Mietvertrag eine Verpflichtung des Wohnraummieters enthalten, innerhalb einer vorgegebenen Frist zwingend Renovierungsarbeiten durchzuführen, führt dies zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklauseln (BGH vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03). Starre Fristen ergeben sich beispielsweise aufgrund einer Vereinbarung, nach der die Renovierung "spätestens", "mindestens" oder "innerhalb" bestimmter Zeiten auszuführen ist. Sie können sich aber auch durch die bloße Verwendung der Formulierung "verpflichtet ist" ergeben. Dies gilt selbst dann, wenn der Fristenplan mit der starren Formulierung in einem gesonderten Absatz geregelt ist.
Ausführungsklauseln
Auch die so genannten Ausführungsklauseln sind für den Vermieter besonders gefährlich, denn sie führen in aller Regel zur völligen Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturverpflichtung. So hat der BGH beispielsweise die Klausel "Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen" mit Urteil vom 28.03.2007 (Az. VIII ZR 199/06) gekippt. Diese Regelung findet sich insbesondere in den Dauernutzungs- und Mietverträgen der Baugenossenschaften. Aber auch Renovierungsklauseln, die eine bestimmte Dekorationsweise vorschreiben (wie z.B.: "Die Malerarbeiten sind in Raufaser weiß durchzuführen") führen zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturverpflichtung insgesamt. Ähnlich hat dies nun auch das Landgericht Hamburg in Bezug auf die Klausel "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war" gesehen (LG Hamburg vom 09.10.2007, Az. 316 S 35/07, die Revision zum BGH wurde zugelassen).
Quotenklauseln
Die zuvor aufgeführten Probleme, den Mieter formularvertraglich zur Durchführung einer Endrenovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu verpflichten, haben in der Vergangenheit zu den so genannten Quotenklauseln geführt. Gegenstand derartiger Klauseln ist die Verpflichtung des Mieters zur Übernahme anteiliger Kosten bei Vertragsende, wenn die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem wirksam vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig ist. Die Höhe der vom Mieter zu tragenden Kostenquote wird dabei nach dem Verhältnis der seit der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. seit dem Mietvertragsbeginn verstrichenen Zeit nach dem Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen üblichen Zeiträumen ermittelt. Ist eine derartige Klausel wirksam vereinbart worden, hat der Vermieter in der Regel auch vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen einen Anspruch auf kostenmäßige Beteiligung des Mieters an den nächsten durchzuführenden Schönheitsreparaturen. Dennoch bergen auch die Quotenklauseln erhebliche Risiken, wie dies die Entscheidungen des BGH vom 07.03.2007 (Az. VIII ZR 247/05) und vom 26.09.2007 (Az. VIII ZR 143/06) deutlich machen: Von einer wirksamen Quotenklauseln wird in der Praxis nur dann ausgegangen werden können, wenn diese nicht starr gefasst, die Berechnung der Quote transparent ist und der Mieter eine renovierte Wohnung übernommen hat.
Die zitierte Rechtsprechung des BGH macht deutlich, dass die Wohnungswirtschaft gut beraten ist, bei Abschluss von Neu-Mietverträgen die Renovierungsklauseln auf ein Minimum zurückzufahren und alle zusätzlichen Vereinbarungen, Erläuterungen und/oder Vorgaben gänzlich zu streichen. Dies gilt auch insbesondere für die üblicherweise in den bisherigen Mietverträgen aufgeführten Fristen, die der BGH in einer Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 1987 für im Allgemeinen als angemessen angesehen hatte. So ist nicht auszuschließen, dass diese bisherigen Regelfristen nach heutigen Maßstäben (andere Materialien, bessere Bausubstanzen) nicht mehr angemessen sind, was wiederum das Risiko birgt, dass -jedenfalls bei Neuabschluss von Mietverträgen - dies gleichfalls zu einer vollständigen Unwirksamkeit der Renovierungsverpflichtung führt, jedenfalls im Zusammenhang mit einer Quotenklausel.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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