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Breiholdt Voscherau
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Mieterhöhung: Muss der Vermieter nach Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung ein Jahr bis zur nächsten Erhöhung warten?

Mieterhöhungen wegen Modernisierung fallen auch dann nicht unter die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn sie vom Vermieter und Mieter freiwillig vereinbart werden.
Der Fall:
Wegen ausgeführter Modernisierungsarbeiten verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung zum 01. Juni 2003. Der Mieter antwortet nicht, zahlt aber ab Juli 2003 eine erhöhte Miete mit der Tilgungsbestimmung "Modernisierungszuschlag Ju". Dies jedoch nicht in der vom Vermieter geforderten Höhe. Im Mai 2004 macht der Vermieter eine auf § 558 BGB gestützte Mieterhöhung geltend. Dabei legt er eine Nettomiete zugrunde, die sich aus der bis Juni 2003 gezahlten Miete plus dem "Modernisierungszuschlag Ju" ergibt. Im Erläuterungsschreiben führt er aus, dass der Mieter einer - teilweisen - Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch vorbehaltlose Zahlung anerkannt habe. Der Mieter stimmt der neuerlichen Mieterhöhung nicht zu. Amts- und Landgericht geben ihm Recht.
Die Entscheidung:
Der BGH sieht dies anders. Er bestätigt allerdings zunächst die Auslegung des Berufungsgerichts, wonach Vermieter und Mieter eine freiwillige Mieterhöhungsvereinbarung im Hinblick auf die erfolgte Modernisierung geschlossen hätten. Das Angebot hierzu liege in der vorbehaltlosen Zahlung des "Modernisierungszuschlages Ju" und die Annahme im Schreiben des Vermieters vom Mai 2004. Sodann geht es um die Frage, ob diese Modernisierungsvereinbarung die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB neu zum Laufen gebracht hat.
§ 558
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 - 560 werden nicht berücksichtigt.
Nein sagt der BGH und stellt sich damit gegen das Berufungsgericht. Unter die Ausnahmeregelung des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB fallen nämlich nicht nur einseitige Mieterhöhungserklärungen, sondern auch freiwillige Vereinbarungen, die auf § 559 BGB beruhen. Sinn und Zweck des § 559 BGB sei es, die Modernisierung alten Wohnbestandes zu fördern und dem Vermieter einen entsprechenden Anreiz zu geben. Dies solle nicht durch die Jahresfrist oder die Kappungsgrenze teilweise wieder neutralisiert werden. Daran habe sich auch durch die im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes vorgenommene Anpassung dieser Vorschriften nichts geändert. Diese sei nur redaktionell bedingt.
Kommentar:
Ein Urteil, das nicht nur im Sinne des Klimaschutzes zu begrüßen ist. Auch rechtlich ist kein sachlicher Grund für eine Differenzierung zwischen einer Modernisierungserhöhung auf Grund einseitigen Verlangens oder einer freiwilligen Vereinbarung zu erkennen.


Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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