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Breiholdt Voscherau
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Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch Mehrheitsbeschluss

Eine geänderte Beschlusskompetenz für die Wohnungseigentümer ergibt sich aus der Neufassung des § 16 WEG.
1. Nach § 16 Abs. 3 WEG n.F. können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums i.S. des § 556 Abs. 1 BGB, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Grundsätzlich gilt nach § 16 Abs. 2 WEG, dass der Verteilungsschlüssel sich aus dem jeweiligen Miteigentumsanteil ergibt. Nunmehr steht mit der Neufassung des Gesetzes der Gemeinschaft die Kompetenz zu, für die Kosten des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums einen verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Verteilungsschlüssel durch einfachen Mehrheitsbeschluss einzuführen. Da nach § 16 Abs. 5 WEG n.F. die neue Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 3 WEG n.F. unabdingbar ist, geht die überwiegende Meinung der Kommentare davon aus, dass mit dem einfachen Mehrheitsbeschluss die Wohnungseigentümer sich über entgegenstehende Vereinbarungen in der Teilungserklärung hinwegsetzen können. Die Bestimmungen der Teilungserklärung sollen mithin nicht die Möglichkeit der Beschlussfassung gem. § 16 Abs. 3 WEG n.F. ausschließen. Mit der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft auch die Installation entsprechender Messvorrichtungen beispielsweise für Wasser, Strom, Gas und Wärme beschließen.
Soweit § 16 Abs. 3 WEG n.F. die Kosten die Verwaltung aufführt, geht es hierbei zunächst um die Kosten des Verwalters. Hierzu sollen weiter zählen die Versicherungsprämien für das Gemeinschaftseigentum, die Aufwandsentschädigung für den Verwaltungsbeirat, die Kosten für die Durchführung der Versammlung sowie sonstige Verwaltungskosten.
2. Nach § 16 Abs. 4 WEG n.F. können die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung i.S. des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen i.S. des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Abs. 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab den Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von dreiviertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer i.S. des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Anders als § 16 Abs. 3 WEG gibt § 16 Abs. 4 WEG nicht die Möglichkeit, den Kostenverteilungsschlüssel auf Dauer zu verändern. Gegenstand der Beschlussfassung muss eine Kostenverteilung im Einzelfall sein.
Das Gesetz verlangt in § 16 Abs. 4 WEG n.F. die qualifizierte Mehrheit in zweifacher Weise: Es müssen dreiviertel aller Stimmberechtigten zustimmen, die ferner über mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile verfügen.
§ 16 Abs. 4 WEG n.F. setzt voraus, dass der Kostenverteilungsbeschluss im Zusammenhang mit einer Maßnahme zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums oder Aufwendung i.S. des § 22 WEG steht. Dies bedeutet, dass dann, wenn die Wohnungseigentümer im Falle von Instandhaltungen und Instandsetzungen i.S. von § 21 Abs. 5 Nr. 2 eine abweichende Regelung über die Kosten treffen wollen, sich hierdurch die Anforderungen an die Stimmenmehrheit erhöhen.
Wenn die nach § 16 Abs. 4 Satz 2 erforderliche Mehrheit nicht erreicht wird, soll ein trotzdem gefasster Beschluss wirksam aber anfechtbar sein, obwohl er im Grunde gegen zwingendes Recht, vergl. § 16 Abs. 5 WEG, verstößt. Dies ergibt sich aus der Begründung zu dem Gesetz.
Abzuwarten bleibt insgesamt zu der Neufassung des § 16 WEG die Rechtsprechung.


Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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