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Breiholdt Voscherau
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Dem Vermieter steht - ohne wirksame Abmahnung - kein
Beseitigungsanspruch (Parabolantenne) zu

Im Wohnraum-Mietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden.
(BGH, Beschluss vom 17.04.2007 - Aktenzeichen: VIII ZB 93/06)
Sachverhalt:
Der Vermieter verlangt von der Mieterin die Beseitigung einer von dieser angebrachten Parabolantenne. Vorgerichtlich hat er die Mieterin aufge-fordert, die Antenne zu entfernen. Für die Mieterin bestand schon vor Erhebung der Klage eine Betreuung. Die Betreuerin entfernte die Para-bolantenne. Der Rechtsstreit wird daraufhin übereinstimmend für erledigt erklärt und dem Vermieter werden die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.
Entscheidung:
Zu Recht befindet der BGH: Nach § 541 BGB ist die Abmahnung Vor-aussetzung für den vom Vermieter geltend gemachten Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch.
Da die Mieterin geschäftsunfähig war, war die an die Mieterin gerichtete Abmahnung unwirksam.
Der Vermieter kann sich auch nicht auf § 1004 BGB berufen, wonach eine Beseitigung ohne Abmahnung verlangt und geltend gemacht werden kann. § 541 BGB regelt den im Mieter-/Vermieter-Verhältnis möglichen Beseitigungsanspruch/Unterlassungsanspruch des Vermieters dahinge-hend, dass eine Klage gegen den Mieter voraussetzt, dass dieser zuvor abgemahnt worden ist. Diese Regelung hat mieterschützenden Charakter und kann deshalb nicht umgangen werden.
Fazit:
Ohne - wirksame - Abmahnung besteht kein Beseitigungsanspruch.
Will der Vermieter einen Beseitigungs-/Unterlassungsanspruch gegen-über dem Mieter geltend machen, ist daher stets eine Abmahnung erfor-derlich. Auch wenn diese nicht einer bestimmten Form bedarf, muss für den Mieter doch deutlich erkennbar sein, auf welche Vertragsverletzung abgestellt werden soll. Für den Zugang ist der Vermieter beweispflichtig. Im vorliegenden Fall reicht dem BGH nicht aus, dass die Betreuerin sich bei dem Vermieter meldete, da der Vermieter nicht belegen konnte, dass der Betreuerin die Abmahnung vor Klagerhebung zugegangen war.

Rechtsanwaltin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Breiholdt & Voscherau Immobilienanwälte




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