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Breiholdt Voscherau
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Untermiete im Wohnraummietverhältnis


Die Frage, ob ein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen muss, ist häufig ein Streitpunkt und endet nicht selten vor den Gerichten. Obwohl das Gesetz hierzu in den §§ 540 und 553 BGB deutliche Regelungen vorsieht, gibt es gleichwohl immer wieder Auslegungsprobleme, je nach Einzelfall. Damit haben sich vor allem auch in der Praxis die im Immobilienverband Deutschland zusammengeschlossenen Makler und Verwalter auseinanderzusetzen, die häufig darauf angewiesen sind, Rechtsrat bei ihrem zuständigen Regional-Verband einzuholen. Grundsätzlich gilt:

Der Mieter darf einem Dritten die Mieträume ganz oder zum Teil zur selbständigen Nutzung nur mit Erlaubnis des Vermieters überlassen. Dabei ist zunächst zu unterscheiden zwischen der Überlassung der gesamten Wohnung an einen Dritten (§ 540 BGB) und der Teilüberlassung, für die die spezielle Regelung des § 553 BGB zum Zuge kommt. Weiter muss abgegrenzt werden zu der Aufnahme von Angehörigen und Besuchern, denn dieser Personenkreis fällt grundsätzlich unter den Begriff der Gebrauchsüberlassung des § 540 Abs. 1 BGB.

1. Vollständige Wohnraumüberlassung
Die Untervermietung des gesamten Wohnraums an einen Dritten bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Wird die vom Mieter erbetene Erlaubnis erteilt, so darf dieser mit der Mietsache entsprechend verfahren. Die Erlaubnis kann auch befristet werden.

Der Mieter hat jedoch keinen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung insgesamt. Der Vermieter ist daher berechtigt, eine entsprechende Anfrage des Mieters abzulehnen. Der Mieter hat in einem solchen Fall keinen Schadensersatzanspruch. Er kann allerdings von seinem Sonderkündigungsrecht gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB Gebrauch machen und das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen, was insbesondere dann ein scharfes Schwert darstellt, wenn es sich beispielsweise um ein zeitlich befristetes Gewerberaummietverhältnis handelt oder der Wohnraummietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss auf der Mieterseite vorsieht.

Das Kündigungsrecht des Mieters aus § 540 BGB kann nicht durch einen formularvertraglichen Ausschluss beseitigt werden. Es setzt voraus, dass der Mieter beim Vermieter um die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung nachgesucht hat. Dabei muss er (jedenfalls) die Person des Untermieters namentlich benennen.

Eine Mitteilung über die Person des Untermieters ist allerdings dann entbehrlich, wenn der Vermieter eine Untervermietung generell abgelehnt hat. Der Vermieter sollte sich also in seinem eigenen Interesse davor hüten, voreilig zu erklären, er sei grundsätzlich mit einer Untervermietung nicht einverstanden. Er erleichtert es so, dem Mieter aus einem möglicherweise für ihn ungünstigen Mietvertrag auszuscheiden, für den Schwierigkeiten bestehen, einen konkreten Nachfolger zu finden.

2. Teilweise Wohnraum-Überlassung
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse daran, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er vom Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht. Dafür genügen einleuchtende Gründe wirtschaftlicher, persönlicher oder auch familiärer Natur. Voraussetzung ist ferner, dass der Mieter dem Vermieter die Person und Adresse des Dritten benennt und die Wohnung auch weiterhin selbst zu Wohnzwecken (mit) nutzt. Anders als bei der beabsichtigten Voll-Überlassung der Wohnung an einen Dritten muss der Vermieter die Genehmigung erteilen, es sei denn, in der Person des Untermieters liegt ein wichtiger Grund vor (insbesondere persönliche Unzuverlässigkeit oder beabsichtigte Änderung des Mietzwecks), der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (z. B. bei alsbaldiger Beendigung des Mietverhältnisses des Hauptmieters).

Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung von der Bereitschaft des Mieters zur Zahlung einer höheren Miete (Grundmiete oder Betriebskosten) abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Es handelt sich dabei um eine Vertragsanpassung wegen eines erweiterten Mietgebrauchs. Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, er kann aber seine Erlaubnis verweigern, wenn der Mieter eine Mieterhöhung zu Unrecht ablehnt.

Wie der Bundesgerichtshof im Jahr 2003 erneut entschieden hat, ist auch der Lebensgefährte des Mieters als "Dritter" im Sinne der §§ 540, 553 BGB anzusehen. Der Vermieter müsse gerade - so der BGH - wegen der weit reichenden Konsequenzen der Bildung einer Lebensgemeinschaft in der Wohnung über diejenigen Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt begründen wollen, informiert werden, dies vor allem vor dem Hintergrund, dass diese gemäß § 563 BGB das Recht erwerben, beim etwaigen Versterben des Mieters in den Mietvertrag einzutreten.

Klar ist, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters in seiner Wohnung Besuch empfangen kann und darf. Auf die Anzahl der Besucher und die Häufigkeit der Besuche kommt es dabei grundsätzlich nicht an. Vielmehr kann der Mieter auch dem Besucher einen Wohnungs- und Hausschlüssel aushändigen. Besucher ist nach allgemeiner Auffassung, wer aufgrund besonderer persönlicher Beziehungen den Mieter aufsucht und sich für eine vorübergehende Zeit in der Wohnung aufhält, ohne dafür ein Entgelt zu zahlen. Zeitliche Grenzen lassen sich hierbei nur schwer ziehen. Bei einer Besuchszeit von etwa vier bis sechs Wochen dürfte jedoch eine Vermutung dafür sprechen, dass die Aufnahme des Dritten auf Dauer angelegt ist. Es wäre dann an der Mieterseite, darzutun, dass es sich gleichwohl nur um einen vorübergehenden Besuch handelt.

Fazit

Die gänzliche Überlassung einer Mietwohnung an Dritte über einen längeren Zeitraum stellt eine unerlaubte Untervermietung dar. Verlegt der Mieter daher seinen Lebensmittelpunkt an einen anderen Ort und überlässt er die Wohnung - trotz Abmahnung durch den Vermieter - einem Dritten, so kann das Mietverhältnis durch den Vermieter mit der fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses beendet werden. Die auf die Kündigung zu stützende Räumungsklage erweist sich allerdings nur dann als scharfes Schwert, wenn der Vermieter den Tatbestand der unerlaubten Gebrauchsüberlassung im Räumungsprozess auch beweisen kann.

Im übrigen steht dem Vermieter auch gegenüber dem Untermieter ein gesetzlicher Rückgabeanspruch gem. § 546 II BGB zu, nämlich dann, wenn das Hauptmietverhältnis beendet ist. Deshalb sollte in einem gerichtlichen Verfahren sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter gemeinsam auf Räumung verklagt werden.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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