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Zustellung von Nebenkostenabrechnungen per Gerichtsvollzieher?


Neue Entscheidungen zum Betriebskostenrecht

Das Thema "Betriebskosten" ist ein Dauerbrenner in der Miet-Rechtsprechung. Auch im zurückliegenden Zeitraum der letzten 1 ½ Jahre hat es demgemäß eine Reihe von Entscheidungen gegeben, die Vermieter, Verwalter und Mieter kennen sollten. Eines der öffentlichkeitswirksamsten Urteile war dabei sicherlich das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom März 2006 (08.03.2006, VIII ZR 78/05). Das Gericht entschied, dass Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Übersendung von Fotokopien der der Abrechnung zugrunde liegenden Belege haben. Dies gilt auch dann, wenn sie sich zur Übernahme der Kosten bereit erklären. Eine Ausnahme kommt in Frage, wenn es dem Mieter nicht zugemutet werden kann, extra zu einer Belegeinsicht beim Vermieter anzureisen. Das Gefühl für die "soziale Gerechtigkeit" wurde auch durch eine weitere Entscheidung des BGH, in diesem Fall zu Aufzugskosten, auf die Probe gestellt. Im September 2006 entschied das Gericht, dass es zulässig sei, auch den Mieter einer Erdgeschosswohnung formularvertraglich an den Kosten des Fahrstuhlbetriebes zu beteiligen. Dies auch dann, wenn er keinen unmittelbaren Nutzen davon habe (20.09.2006, VIII ZR 103/06).

Nach einer neueren Entscheidung vom Februar diesen Jahres darf der Vermieter auch die Kosten für die Überprüfung von Elektroanlagen über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weiterreichen (14.02.2007, VIII ZR 123/06). Dies ist allerdings nur möglich, wenn es eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag unter dem Stichwort "sonstige Betriebskosten" gibt. In die vorgenannte Kategorie fällt auch die Umlage von "Pförtnerkosten", wenn dafür eine konkrete praktische Notwendigkeit besteht. Dies kann der Fall sein, wenn es in der Vergangenheit mehrere Einbruchsdiebstähle gab (BGH 05.04.2005, VIII ZR 78/05).

Eine weitere wichtige Entscheidung des obersten deutschen Zivilgerichtes betrifft die Änderung des Umlageschlüssels, wenn es in einem Mietshaus mehrere leer stehende Wohnungen gibt. Grundsätzlich gilt hier, dass der Vermieter die auf diese leer stehenden Wohnungen entfallenden Betriebskostenanteile selbst zu tragen hat. Dies trifft auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten zu, die wegen fehlender Verbrauchserfassung der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden. Allerdings - so der BGH - kann ein Anspruch auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Verbrauchsschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage bestehen (Urteil vom 31.05.2006, VIII ZR 159/05). Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage wurde zunächst aus dem im BGB geregelten Grundsatz von Treu und Glauben abgeleitet. Dieses - und die Tatsache, dass das Leerstandsrisiko grundsätzlich beim Vermieter liegt - macht in jedem Einzelfall eine sehr eingehende rechtliche Prüfung erforderlich.

Zur Heizkostenverordnung hat der BGH noch einmal festgestellt, dass diese "zwingendes Recht" ist. Ihre Anwendung ist deshalb nicht davon abhängig, dass eine der Mietvertragsparteien die verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt. Aus diesem Grund ist auch die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete, bei der über die Heizkosten vom Vermieter nicht abgerechnet wird, grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen gelten nur dann, wenn die Heizkostenverordnung selber diese gestattet (19.07.2006, VIII ZR 212/05).

Bei gemischt genutzten Gebäuden (Wohnen und Gewerbe) streiten sich Vermieter und Wohnungsmieter gerne darüber, ob bei der Betriebskostenabrechnung ein sogenannter "Vorwegabzug" der Kosten für die Gewerbeflächen vorzunehmen ist. Hier hat der BGH entschieden, dass dies jedenfalls dann nicht erforderlich ist, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer bedeutenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (08.03.2006, VIII ZR 78/05). Von besonderer Bedeutung ist die Entscheidung des BGH vom 14.02.2007 (VIII ZR 1/06), wonach die Betriebskostenabrechnung dann bereits formell unwirksam ist, wenn der Vermieter die nicht umlagefähigen Kostenanteile vorab herausrechnet und den Rest auf die Wohnraummieter verteilt. Der Mieter muss schon aus der Betriebskostenabrechnung entnehmen können, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgezogen werden; es müssen daher stets die vollen Gesamtkosten ausgewiesen und die Abzüge erläutert werden.

Seit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 beschäftigt die Rechtsprechung auch immer wieder der neu eingeführte § 556 Abs. 3 BGB: Danach muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes erstellen, ansonsten er keine Nachforderungen mehr geltend machen kann. Der BGH hatte hierzu einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf des Jahres vom Vermieter erhalten hatte. Der Mieter hatte gleichwohl hierauf gezahlt und forderte seine Zahlung anschließend zurück. Der BGH gestand dem Mieter einen Rückforderungsanspruch aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung zu und verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung (18.01.2006, VIII ZR 94/05).

Eine noch größere "Keule" kann auf den Vermieter zukommen, der nach Beendigung des Mietverhältnisses keine oder keine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung vorlegt. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf die volle Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen. Allerdings kann der Vermieter während einer entsprechenden Zahlungsklage des Mieters noch abrechnen und den Saldo als Gegenforderung geltend machen. Auf eine Schätzung braucht sich der Mieter grundsätzlich nicht einzulassen (09.03.2005, VIII ZR 57/04). Dies gilt allerdings nicht in einem bestehenden Mietverhältnis, da der Mieter hier gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen hat (29.03.2006, VIII ZR 191/05).

Auch die Instanzgerichte hatten sich mit einigen wichtigen Rechtsfragen zu beschäftigen. Hier ist an erster Stelle wieder die bereits genannte Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB (Ausschlussfrist) zu nennen: Wie dargelegt, ist der Vermieter mit Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung ausgeschlossen, wenn er nicht rechtzeitig innerhalb der Jahresfrist abgerechnet hat. Was aber, wenn der Mieter behauptet, die Abrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist erhalten zu haben? Hier hatte das Amtsgericht Bonn entschieden, dass es ausreiche, wenn der Vermieter nachweise, die Betriebskostenabrechnung rechtzeitig abgesandt zu haben (07.04.2006, 10 C 388/05). Demgegenüber hat das LG Düsseldorf nunmehr entschieden, dass der Vermieter auch den Zugang der Abrechnung beim Mieter beweisen muss (07.02.2007, 23 S 108/06). Die praktische Relevanz dieser Rechtsfrage liegt auf der Hand. Sollte die Rechtsprechung des LG Düsseldorf höchstrichterlich bestätigt werden, müssen vorsichtige Vermieter in Zukunft ihre Betriebskostenabrechnungen entweder persönlich unter Zeugen oder durch einen Gerichtsvollzieher zustellen lassen, um so den Nachweis der Zustellung gerichtsfest zu erbringen. Je nach Größe des verwalteten Bestandes kann dies zu erheblichem Mehraufwand und Kosten in der Verwaltung führen.

Eine familienfreundliche Entscheidung stammt vom Amtsgericht Hamburg-Blankenese: Auch wenn die Hauswartstätigkeit von einem Familienangehörigen erbracht wird, sind diese Kosten grundsätzlich umlagefähig. Dies auch dann, wenn die zugrunde liegende Vertragsgestaltung zwischen Vermieter und Hauswart steuerrechtlich bedenklich sein sollte (08.08.2006; 509 C 291/04).

Das OLG Stuttgart hatte sich mit den Kosten für eine "Terrorversicherung" auseinanderzusetzen. Es entschied, dass eine solche Terrorversicherung für ein Gebäude nicht erforderlich sei, wenn es sich um kein besonders gefährdetes Objekt handele und das Risiko gering sei (15.02.2007, 13 U 145/06).

Abschließend ist nochmals auf eine Entscheidung des BGH zu verweisen, in der es um die Einführung neuer Betriebskosten ging. In dem dort entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag folgende sogenannte "Öffnungsklausel": "Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden." Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter im laufenden Mietverhältnis für das gesamte Haus eine Sach- und Haftpflichtversicherung neu abgeschlossen und auf die Mieter via Betriebskostenabrechnung umgelegt. Dieses wurde vom BGH gebilligt, mit der Maßgabe, dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet wird (27.09.2006, VIII ZR 80/06).

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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