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Breiholdt Voscherau
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Bundesgerichtshof kippt eine weitere Schönheitsreparaturklausel


"Ein Hammer" kommentiert ein leitender Mitarbeiter einer Wohnungsbaugenossenschaft in Hamburg eine neue Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. März 2007 (Aktenzeichen: VIII ZR 199/06) wonach eine in den Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) eines Wohnraum-Mietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind.

Von dieser Entscheidung dürften eine Vielzahl von Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsbaugenossenschaften - auch außerhalb Hamburgs - betroffen sein. Der BGH hatte über eine Klausel in einem Mietvertrag mit folgendem Inhalt zu entscheiden: "Der Mieter hat außerdem nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung a) die Schönheitsreparaturen auszuführen (Nr. 5 und 12 AVB)..". Die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel lautete auszugsweise: "Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen."

Nach dem Landgericht Berlin ist nunmehr auch der BGH der Auffassung, dass diese Klausel unklar sei und den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Unklar sei sie nämlich deshalb, weil nicht eindeutig sei, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist: Dieser Begriff könne sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es sei also nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liege. Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen sei. Die Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen sei mithin die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die - bei isolierter Betrachtung unbedenkliche - Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen werde durch die Festlegung auf die "bisherige Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die "bisherige Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung des Vermieters nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs macht einmal mehr das Versäumnis des Gesetzgebers deutlich, die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen und deren Umfang gesetzlich zu regeln, wozu bei der Neufassung des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch gute Gelegenheit bestand. Mahnende Stimmen insbesondere von Mietrechtskommentatoren wurden vom Gesetzgeber bewusst überhört.

Die offenbar bestehende Tendenz der Richter in Karlsruhe, Schönheitsreparaturenklauseln, die vom Vermieter mit besonderen oder zusätzlichen Verpflichtungen versehen worden sind für unwirksam zu erklären, lässt es dringend ratsam erscheinen, in Mietverträgen von der Ausgestaltung von Schönheitsreparatur-Verpflichtungen Abstand zu nehmen und zurückzukehren zu einer Klausel, wie man sie in Uraltmietverträgen gelegentlich heute noch findet: "Dem Mieter obliegen die Schönheitsreparaturen."

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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