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Schriftform bei Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung

Bundesgerichtshof klärt umstrittene Rechtsfrage

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. Mit diesem Leitsatz hat jetzt der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 04.04.2007, Aktenzeichen VIII ZR 223/06 , eine in Literatur und Rechtsprechung umstrittene Rechtsfrage geklärt.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter u.a. eine ordentliche Kündigung ausgesprochen, die er mit Eigenbedarf für seine erwachsene Tochter begründet hatte. Die beklagten Mieter widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf eine Anlage zu § 27 des Mietvertrages, die u.a. folgenden Satz enthielt: "Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wird verzichtet". Die Vermieter traten dieser Behauptung entgegen und legten eine Anlage zu § 27 des Mietvertrages vor, die keinerlei Bestimmung zu einem angeblichen Kündigungsverzicht wegen Eigenbedarfs enthielt. Bei beiden von den Mietvertragsparteien vorgelegten Versionen der Anlage zu § 27 des Mietvertrages handelte es sich jeweils um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarung" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen.

Die Vorinstanz - das Landgericht Frankfurt - hatte die Kündigung für wirksam erklärt mit dem Hinweis, es könne dahinstehen, welchen Inhalt die gemäß § 27 des Mietvertrages vorgesehene Anlage gehabt habe, denn selbst wenn sie in der von den Mietern vorgelegten Version vereinbart worden sei, fehle es ihr an der für die Wirksamkeit erforderlichen Schriftform gemäß § 550 BGB, weil sie weder mit dem Mietvertrag verbunden, noch unterzeichnet sei, noch im Text auf den Hauptvertrag Bezug nehme. Da der Mietvertrag und damit auch der Kündigungsausschluss für längere Zeit als ein Jahr gelten sollte, sei die Schriftform erforderlich, andererseits das Mietverhältnis ohne Beachtung der Kündigungsbeschränkung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums kündbar ist.

Die beklagten Mieter legten dann Revision zum Bundesgerichtshof ein, der mit Urteil vom 04.04.2007 die Entscheidung der Vorinstanz bestätigte. In den Entscheidungsgründen hat der BGH sodann zwischen zwei in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Auffassungen Stellung genommen: Einerseits wird die Auffassung vertreten, dass die vertragliche Regelung dann nicht formbedürftig ist, wenn der Vermieter lediglich auf bestimmte Kündigungsgründe, wie beispielsweise die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verzichtet, weil sich nur ein genereller Kündigungsverzicht unmittelbar auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirke. Wenn also nur das Kündigungsrecht einer Partei ausgeschlossen werde, handele es sich nicht um die Befristung eines Vertrages, so dass keine Schriftform erforderlich sei.

Nach der anderen Rechtsmeinung, der sich auch schon das Berufungsgericht angeschlossen hatte, genügt bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungsgründe, etwa wegen Eigenbedarfs, um die Formbedürftigkeit zu bejahen. So hatte dies u.a. auch bereits das Landgericht Hamburg (ZMR 2001, 895) entgegen der von Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., IV, Randnr. 60) vertretenen Rechtsmeinung entschieden. Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung insbesondere auch damit, dass der § 550 BGB mit der hier vorgeschriebenen Schriftform vor allem den Zweck verfolge, es dem Grundstückserwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten. Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) sei also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers. Und das müsse auch im Falle eines - eingeschränkten - Kündigungsverzichts wegen Eigenbedarfs gelten, denn ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber anhand des Mietvertrages die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird. Für den Erwerber sei nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt. "Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung stellt eine nicht unwesentliche Einschränkung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Artikel 14 GG) des Erwerbers dar," stellt der BGH unmissverständlich fest.

Zum Schriftformerfordernis wiederholen die Karlsruher Richter die bisherige Rechtsprechung und führen dazu zum konkreten entschiedenen Fall Folgendes aus:

"Wenn die Vertragsschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags - dazu gehört hier der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden. Eben das sei hier nicht geschehen: Die Zusatzvereinbarung - gleich in welcher der von den Parteien vorgelegten Versionen - sei weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden und nimmt im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietvertrages sei damit nicht gegeben."

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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