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Breiholdt Voscherau
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Instandhaltungskosten der Warmwasser-Versorgung


Instandhaltungskosten der Warmwasser-Versorgung sind auch dann von allen Miteigentümern zu tragen, wenn einzelne Einheiten gar nicht angeschlossen sind.

Zur Auslegung einer Gemeinschaftsordnung, nach der die benutzungsberechtigten Sondereigentümer der gemeinsamen Anlagen kostentragungspflichtig sind, und wenn aus tatsächlichen Gründen einige Sondereigentümer diese nicht nutzen können (hier: Warmwasser-Versorgungseinrichtung).
(OLG München, Beschluss vom 18.09.2006 - Aktenzeichen: 34 Wx 81/06)


Sachverhalt:

In einer Wohnungseigentumsanlage, die aus Wohnungen, Büro- und Garageneinheiten besteht, sind die Büros seit Errichtung der Anlage nicht an die zentrale Warmwasser-Versorgung angeschlossen. Die Wasserversorgung in den Büros erfolgt über elektrisch betriebene Durchlauferhitzer.

In der Teilungserklärung ist u.a. geregelt:

a) dass das gemeinschaftliche Eigentum von allen Miteigentümern genutzt werden kann, soweit nicht ein ausschließliches Benutzungsrecht für einzelne Wohnungseigentümer besteht,

b) dass das gemeinschaftliche Eigentum auf Kosten der Gesamtheit der benutzungsberechtigten Sondereigentümer instand zu halten ist,

c) dass die Wohnungeigentümer die Beteiligung an den Kosten für die gemeinschaftlichen Anlagen, wie Heizung, Müllsammelanlage etc. nicht verweigern können und dass die Bewirtschaftungskosten einschließlich Kosten für Verwalter, Hausmeister, Wasserverbrauch und Versicherung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden.

Die Eigentümer der Büroflächen beantragen, die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären, weil sie nicht an der Warmwasser-Versorgung zu beteiligen seien. Sie seien wegen der fehlenden Nutzungsmöglichkeit nicht benutzungsberechtigt.

Entscheidung:

Das OLG München kommt im Wege der Auslegung der Teilungserklärung zu dem Ergebnis, dass die Antragsteller an den Kosten der Warmwasser-Versorgung anteilsmäßig zu beteiligen sind.

Bei Auslegung der Teilungserklärung ergibt sich nach Auffassung der Münchener Richter nicht, dass die Teileigentümer von der Benutzung der Warmwasser-Versorgung ausgeschlossen sind. Der Begriff der zahlungspflichtigen "benutzungsberechtigten Sondereigentümer" ist aus der Teilungserklärung heraus dahin zu verstehen, dass jeder Wohnungseigentümer das Recht der Mitbenutzung der gemeinschaftlichen Anlagen hat. Das setzt dann aber weder voraus, dass der jeweilige Sondereigentümer von seinem jeweiligen Benutzungsrecht Gebrauch macht, noch dass er auf Grund der individuellen Verhältnisse zur Nutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlage überhaupt in der Lage ist.

Die zentrale Wasserversorgung ist in der Teilungserklärung nicht einzelnen Sondereigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Demnach sind alle Wohnungseigentümer nutzungsberechtigt und daher kostentragungspflichtig.

Fazit:

Diese Entscheidung bestätigt, dass die Kosten-/Lastenverteilung unabhängig davon erfolgt, ob ein einzelner Wohnungseigentümer die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen tatsächlich gebraucht. Entscheidend ist ausschließlich, zu wessen Benutzung die Einrichtung bestimmt ist.

Die vorliegende Teilungserklärung bestimmte, dass jeder Miteigentümer das Recht der Mitbenutzung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch bestimmten Anlagen hat, soweit nicht ein ausschließliches Benutzungsrecht für einzelne Sondereigentümer besteht. Ein solches ausschließliches Benutzungsrecht war nach der Teilungserklärung aber niemand eingeräumt, so dass damit auch die Wohnungseigentümer, die durch die bauliche Gestaltung nicht an der zentralen Wasserversorgung angeschlossen waren, sich dennoch an den Kosten beteiligen müssen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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