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Breiholdt Voscherau
Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
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Wohnungseigentum als Einrichtung für betreutes Wohnen


a) Es steht dem teilenden Eigentümer frei, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen.

b) Eine in der Teilungserklärung enthaltene Verpflichtung der Wohnungseigentümer, einen Betreuungsvertrag mit einer zeitlichen Bindung von mehr als 2 Jahren abzuschließen, ist unwirksam
(BGH, Urteil vom 13.10.2006, AZ: V ZR 289/05)

Sachverhalt:

In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage sind Regelungen aufgenommen, die die Nutzung der Wohnungen auf einen betreuungsbedürftigen Personenkreis einschränken und die Sondereigentümer verpflichten, einen Betreuungsvertrag über sog. Regelleistungen abzuschließen. In einem zwischen Sondereigentümer und Betreuungsunternehmen abgeschlossenen Formularvertrag heißt es unter der Überschrift:

Dauer dieses Vertrages: Tritt dauernde schwere Pflegebedürftigkeit ein....... so ist der Bewohner / Mieter zum Umzug in ein Pflegeheim verpflichtet.

Ein Sondereigentümer kündigte den Vertrag nach Ablauf von mehr als zwei Jahren und stellte die Zahlungen ein. Das Betreuungsunternehmen klagte die Vergütung ein.

Entscheidung:

Nach Auffassung des BGH ist der Wohnungseigentümer nicht zur Zahlung weiterer Vergütung verpflichtet; er hat wirksam den Vertrag gekündigt.

Es handelt sich bei dem Betreuungsvertrag nach Auffassung des BGH um einen gemischten Vertrag mit dem Schwerpunkt im Dienstvertragsrecht. Dieser Vertrag, der eine kalendermäßig bestimmte Vertragsdauer nicht beinhaltet, ist damit ordentlich kündbar. Selbst wenn eine Auslegung des Vertrages ergeben würde, dass gewollt war, dass der Betreuungsvertrag so lange Geltung haben sollte, wie der Sondereigentümer Mitglied der Gemeinschaft ist, gilt, dass die Kündigung nicht ausgeschlossen wäre, weil eine solche Bestimmung einer AGB-Kontrolle nicht Stand halten könne. Nach der gesetzlichen Regelung des § 309 Nr. 9 a) BGB kann der Dienstberechtigte nur für einen Zeitraum von zwei Jahren gebunden werden. Da es sich bei § 309 Nr. 9 a) BGB um ein Klauselverbot ohne Wertungsmöglichkeit handelt, kann auch bei Vorliegen eines anerkennenswerten Interesses nicht hiervon abgewichen werden. Auch kann dem nicht entgegengehalten werden, dass es treuwidrig wäre, eine Kündigung auszusprechen, weil der Gekündigte bei Beendigung des Vertrages einen Anspruch auf dessen Neuabschluss hätte. Ein solcher Kontrahierungszwang mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren ist, wie das Gericht ausführt, nicht gegeben. Zwar lässt das Wohnungseigentumsrecht den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen. Deshalb ist es zulässig, in der Teilungserklärung eine Gebrauchsregelung vorzugeben, wonach Wohnungen nur im Sinne betreuten Wohnens genutzt werden dürfen und deshalb die Wohnungseigentümer ein bestimmtes Mindestalter erreicht haben oder betreuungsbedürftig sein müssen. Auch sind nach Auffassung des BGH keine Bedenken dagegen gegeben, wenn eine Verpflichtung festgeschrieben wird, dass sämtliche Wohnungseigentümer einen Betreuungsvertrag abschließen müssen. Durchgreifende Bedenken ergeben sich aber, wenn die Wohnungseigentümer zum Abschluss von Verträgen mit einer Bindung von mehr als zwei Jahren verpflichtet werden sollen.

Fazit:

Die zunehmende Überalterung der Bevölkerung verlangt nach neuen Lebens- und Wohnmodellen. Der BGH sieht bei der freien Gestaltung, die das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern lässt, auch keine Bedenken gegen eine Gebrauchsregelung, die eine Nutzung der Eigentumswohnungen nur im Sinne des betreuen Wohnens gestattet. Auch der Abschluss des Betreuungsvertrages kann durch die Teilungserklärung mit Bindungswirkung festgelegt werden. Nur für die Zeitdauer und Kündigungsmöglichkeiten macht der BGH die Einschränkung, dass mehr als zwei Jahre nicht wirksam vereinbart werden können. Für die betriebswirtschaftlichen Überlegungen des Betreuungsunternehmens wird diese Entscheidung von erheblicher Bedeutung sein. Die Bindung aller Wohnungseigentümer an ein Unternehmen ermöglicht Kostenvorteile und kann die Organisation und Durchführung der Betreuung für das Unternehmen auch im Hinblick auf die Anzahl und den Einsatz der Mitarbeiter effizienter gestalten. Dies rechtfertigt aber nicht, dem einzelnen Wohnungseigentümer, der mit den Betreuungsleistungen nicht einverstanden ist, das Kündigungsrecht nach Ablauf einer Zeitspanne von zwei Jahren zu versagen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Hamburg
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht





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